Betriebs- und Neben­kosten

Betriebskosten sind Kosten, die Eigentümer:innen oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungs- und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten.

Bei der Umlage der Betriebskostenarten richtet sich die wbg Nürnberg nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier ist geregelt welche Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung mit der Mietpartei abgerechnet werden dürfen. Um folgende Kostenarten handelt es sich:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer, Niederschlagwasser);
2. die Kosten der Wasserversorgung;
3. die Kosten der Entwässerung (z.B. Kanalgebühren);
4. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage o.ä.;
5. die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage o.ä.;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen o.ä.;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (z.B. Wartung, TÜV etc.);
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung;
10. die Kosten der Gartenpflege (z.B. Mäharbeiten, Gehölzschnitte etc.);
11. die Kosten der Beleuchtung (z.B. Beleuchtung Treppenhaus, Kellergang etc.);
12. die Kosten der Schornsteinreinigung;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (z.B. Gebäudeversicherung, Haushaftpflichtversicherung);
14. die Kosten für den Hauswart (z.B. Objektbetreuer);
15. die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (keine GEZ-Gebühren);
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege;
17. sonstige Betriebskosten (z.B. Wartung haustechnischer Anlagen, Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung, Tiefgaragenreinigung etc.).

Der Abrechnungszeitraum umfasst immer ein ganzes Jahr. In der Regel entspricht er dem Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines jeden Jahres.

Sollte Sie als Mieter:in nur ein Teil des Jahres bei uns wohnen, so müssen trotzdem alle Kosten eines Jahres als „Jahresgesamtkosten“ zur Grundlage hergenommen werden. Jedoch werden die Kosten nur anteilig für den Zeitraum, in dem Sie einen Mietvertrag mit uns hatten, weiterverrechnet. Bei individuell verbrauchsabhängigen Kosten werden grundsätzlich nur die im Mietvertragszeitraum tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Zwischenabrechnungen für ausgezogene Mieter:innen sind ebenso wenig möglich wie auch eine vorzeitige Abrechnung vor Ende des Abrechnungsjahres.

Nach den gesetzlichen Vorgaben müssen Vermieter:innen die Abrechnung bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsfrist dem:der Mieter:in zustellen. 

Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.01. – 31.12. -> Eigentümer:in muss bis zum 31.12. des Folgejahres die Abrechnung an Mieter:in zustellen.

Für die meisten Kostenarten wird der gesetzliche Umlageschlüssel „Wohnfläche“ angewendet. Ausnahmen werden in der Regel bei folgenden Kostenarten mietvertraglich vereinbart: Winterdienst, Hausreinigung und Kabelgebühren werden nach dem Verhältnis der Wohneinheiten abgerechnet.  Wasser- und Kanalkosten, sofern Messeinrichtungen in den Wohnungen vorhanden sind, werden nach Verbrauch abgerechnet.

Die meisten Kostenarten werden nach Quadratmetern abgerechnet. Bei verschieden großen Wohnungen führt dies zu unterschiedlich hohen Abrechnungsergebnissen. Sind bei gleich großen Wohnungen die Abrechnungsergebnisse unterschiedlich, kann dies u.a. folgende Gründe haben:

• Verbrauchsabhängige Kostenarten (z.B. Heiz- oder Wasserkosten)
• Direktzugeordnete Kostenarten (z.B. Wartung Gasgeräte)
• Unterschiedliche Vorauszahlungsbeträge
• Unterschiedliche Nutzungszeiträume (bei Ein- oder Auszug einer Mietpartei)
• Unterschiedliche Umlagevereinbarungen aus alten bzw. neuen Mietverträgen

Bestimmte Dienst- und Handwerkerleistungen (§35a EStG) können Sie als Mieter:in in der jährlichen Steuererklärung angeben. Deshalb werden diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung separat ausgewiesen. Für jeden Haushalt können diese Beträge nur einmal in der Steuererklärung angesetzt werden. Wir schließen jedoch jede Gewähr für die tatsächliche steuerliche Anerkennung aus. Es obliegt den einzelnen Finanzämtern, welche Beträge letztendlich als steuerlich relevant anerkannt werden.

Insbesondere bei den verbrauchsabhängigen Kosten haben Mieter:innen einen Einfluss auf die Höhe der Kosten. Hier handelt es sich vor allem um die Kostenart Heizung, aber auch die Wasser- oder Kanalkosten (soweit Wohnungszähler vorhanden) sowie die Stromkosten. Durch ein sparsames Verbrauchsverhalten können hier Kosten aktiv reduziert werden.

Aber auch bei den nicht verbrauchsabhängigen Kostenarten gibt es Möglichkeiten zur Kostenreduktion. Durch richtiges Mülltrennen, Vermeidung von unerlaubtem Abstellen von Sperrmüll oder auch durch den pfleglichen Umgang von gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen wie beispielsweise dem Treppenhaus oder der Außenanlagen.

Geänderte Bankverbindungen müssen uns schriftlich mitgeteilt werden, nur dann können wir termingerechte Abbuchungen oder Auszahlungen von Betriebskostenguthaben gewährleisten. Sie können uns auch gerne Ihre neue Bankverbindung über unsere App bzw. unser Mieterportal „Meine wbg“ mitteilen.