Zufriedenstellend
"Mit dem Geschäftsjahr 2001 können wir insgesamt noch zufrieden sein" erklärt wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter gleich zu Beginn der Bilanzpressekonferenz für das Jahr 2001. "Der wirtschaftliche Erfolg ist vergleichbar mit den Vorjahren, obwohl die Mietaußenstände gestiegen sind und gleichzeitig große Anstrengungen im Instandhaltungsbereich unternommen wurden."
Zahl verwalteter Objekte leicht gesunken
Zum 31. Dezember 2001 verwaltete die WBG Nürnberg Gruppe insgesamt 27 989 Einheiten. Im Vergleich zum Vorjahr mit 28 016 Einheiten ist die Zahl leicht rückläufig, was auf die Umbauaktivitäten und die damit verbundene Anpassung des Bestandes an die heutigen Anforderungen zurückzuführen ist.
Mit den rund 20 500 verwalteten (eigene und fremde) Mietwohnungen hat die WBG Nürnberg Gruppe einen Marktanteil von etwa 11 % in Nürnberg. Der Anteil an öffentlich geförderten Mietwohnungen im Nürnberger Stadtgebiet liegt bei rund 25 %.
Umsatzerlöse gestiegen
Die Umsatzerlöse aus dem Immobilienmanagement beliefen sich im Jahr 2001 auf rund 75,1 Mio. EUR (73,1 Mio. EUR) und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um 2,7 % gestiegen.
Aus Gründen der Vermietbarkeit musste bei 48 Wohneinheiten die Miete gesenkt werden. Die Mindereinnahmen bei diesen Wohnungen belaufen sich auf rund 8 200 EUR p. a.
Zinssenkungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen führten bei 848 (106) öffentlich geförderten Wohnungen zu Mietpreissenkungen von rund 233 000 EUR jährlich
(30 600 EUR).
Die Durchschnittsmiete der Unternehmensgruppe lag bei 3,93 EUR je m2 Wohnfläche und Monat, im Jahr 2000 waren es 3,82 EUR. Die geringe Steigerung von rund 3 % zeigt die Sozialverträglichkeit der Mietpreispolitik.
Fluktuation leicht gestiegen
Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmens-gruppe ist von 8,6 % leicht auf 8,7 % gestiegen. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bedeutet eine Steigerung der Fluktuationsrate, dass der Wohnungsmarkt dem Nachfrager Chancen zur Veränderung gibt. Angebot und Nachfrage haben sich in der Region Nürnberg gegenüber dem Vorjahr demnach aus der Sicht und nach den Daten der WBG Nürnberg Gruppe nicht entscheidend verändert.
Im Jahr 2001 konnten 190 Wohnungen aus dem Neubau-/Umbauprogramm neu bezogen werden. Im Rahmen von Mieterwechsel erhielten 1 560 Haushalte ein neues Zuhause.
Daraus folgt, dass die WBG Nürnberg Gruppe 1 750 Haushalte (1 704) mit neuem Wohnraum versorgt hat.
Bei Betrachtung der Einmietstruktur ergibt sich folgendes Bild:
- allein stehend, allein erziehend, weiblich 616
- allein stehend, allein erziehend, männlich 437
- Ehepaare/Familien 487
- Wohn- und Lebensgemeinschaften 167
- Sonstige 43
- Gesamt 1 750
Bei der Betrachtung der Nationalitäten verteilen sich die Einmietungen auf 77 % Deutsche, 3 % Aussiedler (Deutsche) und 20 % Nichtdeutsche. Die Zahl der eingemieteten ausländischen Mitbürger liegt damit über dem Durchschnitt von rund 18 % des Anteils an der Nürnberger Bevölkerung.
Geringer Leerstand
Zum 31. Dezember 2001 war ein vergabebedingter Leerstand von 49 Wohneinheiten (36 Wohneinheiten) zu verzeichnen. Dieser Leerstand entspricht 0,27 % gemessen am Gesamtbestand eigener Wohnungen.
In diese Rechnung sind 267 Wohnungen nicht aufgenommen, die modernisierungs- oder umbaubedingt nicht vermietet werden konnten oder aus diesen Gründen freigehalten werden. Dies sind 1,45 % des Bestandes.
Zahlungsmoral sinkt
2001 mussten 445 (510) fristlose Kündigungen ausgesprochen werden, davon 17 wegen vertragswidrigem Verhalten des Mieters und 428 wegen Mietrückstand. Von diesen fristlosen Kündigungen führten 267 (262) zu Räumungsklagen, durchgeführt wurden 102 Räumungen (74).
Wegen Uneinbringlichkeit der Mietforderungen mussten im Berichtsjahr 1,08 Mio. EUR (706 000 EUR) ausgebucht werden.
"Die Entwicklung dieser Ausbuchungen bereitet uns Sorge, da der Trend nach oben offensichtlich nicht aufzuhalten ist. Allein in den letzten 5 Jahren mussten insgesamt rund 3,5 Mio. EUR ausgebucht bzw. wertberichtigt werden. Dieses Geld fehlt uns für dringend erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen" stellt Peter H. Richter fest. "Durch derartiges Verhalten werden alle zahlenden Mieterinnen und Mieter bestraft, weil wir nicht in der Lage sind, alle erforderlichen Arbeiten zu beauftragen."
Verkaufserlöse eingebrochen
Die Abschwächung des Verkaufsumsatzes, die bereits im Jahr 2000 zu verzeichnen war, hat sich im Berichtsjahr fortgesetzt. So konnten nur 14 Eigenheime und 11 Eigentumswohnungen für insgesamt 6,3 Mio. EUR verkauft werden. Im Rahmen des Programms "Vermögensbildung in Mieterhand" wurde ein Umsatz von 400 000 EUR erzielt.
Darüber hinaus wurden eine Kindertagesstätte, 12 Garagen/Tiefgaragenstellplätze sowie 4 Carports an die jeweiligen Erwerber übergeben.
Insgesamt betrug der Verkaufsumsatz nur 7,6 Mio. EUR und liegt damit rund 1,5 Mio. EUR unter dem schon nicht befriedigendem Vorjahreswert.
Trotz der positiv messbaren Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau
- immer noch günstige Finanzierungskonditionen
- immer noch günstige Kaufpreise
- Bereitschaft der Verkäufer zu Preisverhandlungen
besteht Zurückhaltung beim Kauf von Wohneigentum. Diese hat viele Ursachen. Sicherlich spielen aber die Arbeitsmarktlage der Region, die sinkenden Nettoein-kommen und die Mobilitätsfrage eine bedeutende Rolle.
Bei den Haushalten, die wirtschaftlich in der Lage sind, Eigentum zu erwerben, ist eine Nachfrageverschiebung weg von der Eigentumswohnung - hin zum Eigenheim festzustellen.
Bautätigkeit
Aufgrund der rückläufigen Nachfrage bei Eigentumsobjekten lag wie bereits in den letzten Jahren der Schwerpunkt der Bautätigkeit im Bereich der Bestandspflege.
Instandhaltung auf hohem Niveau
Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte beibehalten werden. Ob dies auch für das Jahr 2002 gilt, ist aus heutiger Sicht nicht gesichert. Es müssen zwangsläufig durch die Modernisierungen Kosteneinsparungseffekte bei den laufenden Kosten der Instandhaltung einbezogen werden.
Die WBG Nürnberg Gruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 25,2 Mio. EUR (25,0 Mio. EUR). Damit wird ein nicht unerheblicher Beitrag zur Beschäftigung des Handwerks in der Region geleistet. "Mit diesen Ausgaben liegen wir etwa doppelt so hoch wie der in den Mieten kalkulierte Anteil für Instandhaltung" erläutert Geschäftsführer Richter.
Die Ausgaben für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 7,4 Mio. EUR. Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen wie Einbau von Heizungen oder Überarbeitung von sanitären und elektrischen Installationen vorgenommen.
In der Unternehmensgruppe wurden 917 Wohnungen modernisiert.
Modernisierung St. Johannis begonnen
Am 03. September 2001 wurde mit dem größten Modernisierungsvorhaben der Unternehmens-geschichte begonnen. Im Zeitraum von 4 Jahren werden 1 005 Wohnungen der Wohnanlage St. Johannis in bewohntem Zustand modernisiert.
Der 1. Bauabschnitt mit 86 Wohneinheiten wurde fertig gestellt. Die Ausgaben beliefen sich hierfür auf zusätzlich rund 2,86 Mio. EUR.
213 Wohnungen fertig gestellt
Im Jahr 2001 wurden durch Neubau oder Umbau 213 Wohneinheiten und 103 Garagenstellplätze fertig gestellt. Es handelt sich um 188 Mietwohnungen und
25 Eigentumsobjekte.
25,69 Mio. EUR investiert
Es handelt sich hierbei um Investitionen in einer Höhe von 25,69 Mio. EUR.
Bauüberhang
Im Bau befanden sich zum Jahreswechsel 44 Miet-wohnungen (Umbau), 6 Eigentumswohnungen, 6 Reihenhäuser sowie 12 Garagen und Stellplätze.
Investitionen
Im kommenden Jahr wird bei veränderten Finanzierungsmodalitäten verstärkt die Liquidität zu beobachten sein, damit die Unternehmensgruppe nicht in schwieriges Fahrwasser gerät. Das Investitions-programm ist nach den gegebenen Möglichkeiten zu gestalten. Mit entscheidend wird sein, mit welchen öffentlichen Mitteln und in welcher Höhe in Zukunft zu rechnen ist. Die Umstellung der Förderwege wird eine Aufgabe sein, der man sich stellen muss.
2,5 Mio. EUR Überschuss
Der Jahresüberschuss der wbg als Muttergesellschaft liegt mit 2,49 Mio. EUR innerhalb der Plandaten und auf dem Niveau des Vorjahres. Der Jahresüberschuss der Gruppe liegt bei 2,03 Mio. EUR (2,70 Mio. EUR).
Der wbg-Handelsbilanzgewinn liegt mit rund 949 000 EUR etwas höher als im Vorjahr (937 000 EUR). Mit einem ausgewiesenen Handelsbilanzgewinn der WBG Nürnberg Gruppe in Höhe von 1,09 Mio. EUR (1,14 Mio. EUR) liegen wir innerhalb des Korridors der mittelfristigen Planung.
3,24 % Umsatzrendite
Gemessen am Außenumsatz erzielte die WBG Nürn-berg Gruppe eine Umsatzrendite von 3,24 % (3,25 %), die wbg ebenfalls 3,24 % (3,25 %).
Diese Ergebnisse sind naturgemäß nicht zu vergleichen mit Renditen, die freie Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften erreichen, da sich die Aufgaben-stellung der wbg doch wesentlich von der der vorgenannten Unternehmen durch ihren Sozialauftrag unterscheidet.
Hohe Zahl an Ausbildungsplätzen bereitgestellt
Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte am 31. Dezember 2001 insgesamt 200 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Bei Umrechnung der Teilzeit- in Vollzeit-Arbeitsverhältnisse ergibt sich eine Zahl von 183,5 Beschäftigten. Zusätzlich waren in der Unternehmensgruppe 12 Auszubildende beschäftigt.
wbg 2000 Stiftung
Die Organe der wbg 2000 Stiftung haben im Berichtsjahr einen förderwürdigen Betrag von rund 100 000 EUR für 16 verschiedene Projekte oder Einrichtungen bewilligt.
Vermögens- und Ertragslage geordnet
Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2001 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation ist befriedigend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit beläuft sich auf 15,63 Mio. EUR (bei der wbg 14,98 Mio. EUR).
Fazit
"Wir sind davon überzeugt, dass wir unsere Ziele für das Jahr 2002 erreichen werden. Dies gilt auch für die Planungen bis zum Jahr 2005. Wenn sich auch die Marktverhältnisse und Rahmenbedingungen spürbar ändern werden, so glauben wir dennoch, Systeme und Maßnahmen entwickelt zu haben, die uns helfen werden.
Mit einem Bestandsmanagement tragen wir der differenzierten Wohnungsnachfrage Rechnung. Durch Risikomanagement und Ratingvorsorge haben wir uns auf die Erfordernisse von Basel II vorbereitet.
Marktschwankungen und unterschiedliche Marktentwicklungen halten wir für vollkommen normal. Unternehmen haben sich den Veränderungen anzupassen", so wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter.
Anmerkung:
In Klammern stehen jeweils die Vergleichszahlen des Vorjahres.
