Geschäftsjahr 2002 zufriedenstellend
"Mit dem Geschäftsjahr 2002 sind wir insgesamt zufrieden" erklärt wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter gleich zu Beginn der Bilanzpressekonferenz für das Jahr 2002. "Wir haben unsere Ziele im Wesentlichen erreicht. Das angestrebte Gesamtergebnis konnte in dieser schwierigen Zeit trotz vieler Unwägbarkeiten erreicht werden."
Zahl verwalteter Objekte leicht gesunken
Zum 31. Dezember 2002 verwaltete die WBG Nürnberg Gruppe insgesamt 26 538 Einheiten. Im Vergleich zum Vorjahr mit 27 989 Einheiten ist die Zahl stark rückläufig, was auf den Bestandsverkauf der NÜRNBERGER Versicherungsgruppe und auf die Umbauaktivitäten und die damit verbundene Anpassung des Bestandes an die heutigen Anforderungen zurückzuführen ist.
Mit den rund 19 570 verwalteten (eigene und fremde) Wohnungen hat die WBG Nürnberg Gruppe einen Marktanteil von gut 10 % der Mietwohnungen in Nürnberg.
Umsatzerlöse gestiegen
Die Umsatzerlöse aus dem Immobilienmanagement beliefen sich im Jahr 2002 auf rund 77,3 Mio. EUR (75,1 Mio. EUR) und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um 2,9 % gestiegen.
Aus Gründen der Vermietbarkeit musste bei 50 Wohneinheiten die Miete gesenkt werden. Die Mindereinnahmen bei diesen Wohnungen belaufen sich auf rund 9 470 EUR p. a.
Zinssenkungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen führten bei 450 (848) öffentlich geförderten Wohnungen zu Mietpreissenkungen von rund 133 250 EUR jährlich (233 000 EUR).
Aufgrund gesetzlicher Möglichkeiten wurden bei der NAG/FWG zum 01.09.02 bei rund 600 Wohnungen und zum 01.11.02 bei der wbg bei rund 5 600 Wohnungen die Mieten angepasst. Der monatliche Erhöhungsbetrag beläuft sich auf rund 83 000 EUR.
Zum 01.01.02 wurden wegen der gesetzlichen Erhöhung der Pauschale für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten bei rund 7 925 Wohnungen die öffentlich geförderten Mieten angepasst. Hier entstanden Mehreinnahmen in Höhe von 464 100 EUR p. a.
Die Durchschnittsmiete der Unternehmensgruppe lag bei 4,06 EUR je m2 Wohnfläche und Monat, im Jahr 2001 waren es 3,93 EUR.
Fluktuation leicht gestiegen
Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmens-gruppe ist von 8,7 % leicht auf 8,8 % gestiegen. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bedeutet eine Steigerung der Fluktuationsrate, dass der Wohnungsmarkt dem Nachfrager Chancen zur Veränderung gibt. Angebot und Nachfrage haben sich in der Region Nürnberg gegenüber dem Vorjahr demnach aus der Sicht und nach den Daten der WBG Nürnberg Gruppe nicht entscheidend verändert.
Im Jahr 2002 konnten 46 Wohnungen aus dem Umbauprogramm neu bezogen werden. Im Rahmen von Mieterwechsel erhielten 1 581 Haushalte ein neues Zuhause.
Daraus folgt, dass die WBG Nürnberg Gruppe 1 622 Haushalte (1 750) mit neuem Wohnraum versorgt hat.
Bei Betrachtung der Einmietstruktur ergibt sich folgendes Bild:
- allein stehend, allein erziehend, weiblich 548
- allein stehend, allein erziehend, männlich 401
- Ehepaare/Familien 399
- Wohn- und Lebensgemeinschaften 217
- Sonstige 57
- Gesamt 1 622
Bei der Betrachtung der Nationalitäten verteilen sich die Einmietungen auf 81,3 % Deutsche, 1,2 % Aussiedler (Deutsche) und 17,5 % Nichtdeutsche.
Geringer Leerstand
Zum 31. Dezember 2002 war ein vergabebedingter Leerstand von 64 Wohneinheiten (70 Wohneinheiten) zu verzeichnen. Dieser Leerstand entspricht 0,35 % gemessen am Gesamtbestand eigener Wohnungen.
In diese Rechnung sind 245 Wohnungen nicht aufgenommen, die modernisierungs- oder umbaubedingt nicht vermietet werden konnten oder aus diesen Gründen freigehalten werden. Dies sind 1,5 % des Bestandes.
Zahlungsmoral noch immer niedrig
2002 mussten 450 (445) fristlose Kündigungen ausgesprochen werden, davon 9 wegen vertragswidrigem Verhalten des Mieters und 441 wegen Mietrückstand. Von diesen fristlosen Kündigungen führten 174 (267) zu Räumungsklagen, durchgeführt wurden 89 Räumungen (102).
Wegen Uneinbringlichkeit der Mietforderungen mussten im Berichtsjahr 852 000 EUR (1,08 Mio. EUR) ausgebucht werden.
"Die Entwicklung dieser Ausbuchungen bereitet uns weiter Sorge, da der Trend offensichtlich nur mit größter Anstrengung zu verändern ist. Dieses Geld fehlt uns nach wie vor für dringend erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen" stellt Peter H. Richter fest. "Durch derartiges Verhalten werden alle zahlenden Mieterinnen und Mieter bestraft, weil wir nicht in der Lage sind, alle erforderlichen Arbeiten zu beauftragen."
Verkaufserlöse erfreulich
Das Verkaufsergebnis konnte im Vergleich zum Vorjahr erfreulicherweise gesteigert werden. So konnten 18 Eigenheime (14) und 29 Eigentumswohnungen (11) für insgesamt 10,9 Mio. EUR (6,3 Mio. EUR ) verkauft werden.
Aufgrund der Diskussion um die Veränderungen bei der Eigenheimzulage und der messbaren positiven Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau
- immer noch günstige Finanzierungskonditionen
- immer noch günstige Kaufpreise
- Bereitschaft der Verkäufer zu Preisverhandlungen
wurde die bisher vorhandene Zurückhaltung beim Kauf von Wohneigentum aufgegeben.
Bei den Haushalten, die wirtschaftlich in der Lage sind, Eigentum zu erwerben, ist eine Nachfrageverschiebung weg von der Eigentumswohnung - hin zum Eigenheim festzustellen.
Bautätigkeit
Aufgrund der rückläufigen Nachfrage bei Eigentumsobjekten lag wie bereits in den letzten Jahren der Schwerpunkt der Bautätigkeit im Bereich der Bestandspflege.
Instandhaltung auf hohem Niveau
Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte beibehalten werden. Ob dies auch für das Jahr 2003 gilt, ist aus heutiger Sicht nicht gesichert. Es müssen zwangsläufig durch die Modernisierungen Kosteneinsparungseffekte bei den laufenden Kosten der Instandhaltung einbezogen werden.
Die WBG Nürnberg Gruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 24,3 Mio. EUR (25,2 Mio. EUR ). Damit wird ein nicht unerheblicher Beitrag zur Beschäftigung des Handwerks in der Region geleistet. "Mit diesen Ausgaben liegen wir etwa doppelt so hoch wie der in den Mieten kalkulierte Anteil für Instandhaltung" erläutert Geschäftsführer Kümmerl.
Die Ausgaben für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 9,1 Mio. EUR. Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen wie Einbau von Heizungen oder Überarbeitung von sanitären und elektrischen Installationen vorgenommen.
In der Unternehmensgruppe wurden 931 Wohnungen modernisiert.
Modernisierung St. Johannis
Im Jahr 2002 wurde das größte Modernisierungsvorhaben in der Unternehmensgeschichte fortgeführt.
317 Wohneinheiten wurden fertig gestellt. Die Ausgaben beliefen sich hierfür auf rund 12,4 Mio. EUR.
51 Wohnungen fertig gestellt
Im Jahr 2002 wurden durch Neubau oder Umbau 51 Wohneinheiten fertig gestellt. Es handelt sich um 44 Mietwohnungen und 7 Eigentumsobjekte.
Bauüberhang
Im Bau befanden sich zum Jahreswechsel 102 Mietwohnungen (Umbau), 36 Eigentumswohnungen und 12 Reihenhäuser.
Investitionen
Weiterhin wird bei veränderten Finanzierungsmodalitäten verstärkt die Liquidität zu beobachten sein, damit die Unternehmensgruppe nicht in schwieriges Fahrwasser gerät. Das Investitionsprogramm ist nach den gegebenen Möglichkeiten zu gestalten. Mit entscheidend wird sein, mit welchen öffentlichen Mitteln und in welcher Höhe in Zukunft zu rechnen ist. Die Umstellung der Förderwege ist eine Aufgabe, der man sich stellen muss.
2,51 Mio. EUR Überschuss
Der Jahresüberschuss der wbg als Muttergesellschaft liegt mit 2,51 Mio. EUR innerhalb der Plandaten und auf dem Niveau des Vorjahres. Der Jahresüberschuss der Gruppe liegt bei 0,79 Mio. EUR (2,03 Mio. EUR).
Der wbg-Handelsbilanzgewinn liegt mit rund 960 830 EUR etwas höher als im Vorjahr (949 000 EUR). Mit einem ausgewiesenen Handelsbilanzgewinn der WBG Nürnberg Gruppe in Höhe von 795 800 EUR (1,09 Mio. EUR) liegen wir innerhalb des Korridors der mittelfristigen Planung.
3,44 % Umsatzrendite
Gemessen am Außenumsatz erzielte die wbg eine Umsatzrendite von 3,44 % (3,24 %).
Diese Ergebnisse sind naturgemäß nicht zu vergleichen mit Renditen, die freie Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften erreichen, da sich die Aufgabenstellung der wbg doch wesentlich von der der vorgenannten Unternehmen durch ihren Sozialauftrag unterscheidet.
Hohe Zahl an Ausbildungsplätzen bereitgestellt
Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte am 31. Dezember 2002 insgesamt 200 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Bei Umrechnung der Teilzeit- in Vollzeit-Arbeitsverhältnisse ergibt sich eine Zahl von 187,5 Beschäftigten. Zusätzlich waren in der Unternehmensgruppe 15 Auszubildende beschäftigt.
wbg 2000 Stiftung
Im Jahr 2002 wurden insgesamt rund 99 600 EUR an Fördermitteln ausbezahlt. Weitere Bewilligungen wurden in Höhe von rund 101 700 EUR ausgesprochen.
Vermögens- und Ertragslage geordnet
Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2002 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation ist befriedigend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit beläuft sich bei der Unternehmensgruppe auf 16,64 Mio. EUR (Vorjahr 15,63 Mio. EUR), bei der wbg auf 17,24 Mio. EUR; Vorjahr 14,98 Mio. EUR.
Besonderes
Im Jahr 2002 wurden die Erbpachtgrundstücke der Wohnanlage Mögeldorf im Wert von 16,45 Mio. EUR von der Stadt Nürnberg erworben.
Außerdem wurde ein Anteilserwerb an der impleaPlus mit 25,1 % zum 01.01.03 vorbereitet
Fazit
"Wir sind davon überzeugt, dass wir unsere Ziele für das Jahr 2003 erreichen werden. Dies gilt auch für die Planungen bis zum Jahr 2005. Wenn sich auch die Marktverhältnisse und Rahmenbedingungen spürbar ändern werden, so glauben wir dennoch, Systeme und Maßnahmen entwickelt zu haben, die uns helfen werden", sagt wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter.
Vision
"Unser Augenmerk liegt weiterhin auf der Sanierung des Bestandes. Hier wollen wir im Sinne der Umwelt, und damit zum Wohle der Menschen unserer Stadt nachhaltig handeln. Die großflächige Modernisierung der Wohnanlage St. Johannis, die Realisierung des Nürnberger 3-Liter-Hauses, die ökologische Modernisierung der Wohnanlage Schweinau und viele kleinere Modernisierungsobjekte sind dabei die ersten Schritte. Unser Ziel ist es, unseren Bestand bis zum Jahr 2015 auf einen 7-Liter-Standard gebracht zu haben. Wir wissen, dass dies ein großes Vorhaben ist, halten dieses Ziel jedoch für erreichbar", so die beiden Geschäftsführer Peter H. Richter und Herbert Kümmerl am Ende der Bilanzpressekonferenz.
Anmerkung:
In Klammern stehen jeweils die Vergleichszahlen des Vorjahres.
