Mit Geschäftsjahr 2003 sehr zufrieden
"Mit dem Geschäftsjahr 2003 sind wir sehr zufrieden", erklärt wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter gleich zu Beginn der Bilanzpressekonferenz für das Jahr 2003. "Wir haben unsere Ziele trotz allgemein schwieriger Zeiten erreicht, in machen Bereichen sogar überschritten."
Zahl verwalteter Objekte leicht gestiegen
Zum 31. Dezember 2003 verwaltete die WBG Nürnberg Gruppe insgesamt 26 629 Einheiten. Im Vergleich zum Vorjahr mit 26 538 Einheiten ist die Zahl leicht gestiegen, was auf die Übernahme der Verwaltung von neuen Eigentümergemeinschaften zurückzuführen ist.
Mit den rund 19 604 verwalteten (eigene und fremde) Mietwohnungen hat die WBG Nürnberg Gruppe nach wie vor einen Marktanteil von gut 10 % der Mietwohnungen in Nürnberg.
Umsatzerlöse erneut gestiegen
Die Umsatzerlöse aus dem Immobilienmanagement beliefen sich im Jahr 2003 auf rund 91,2 Mio. EUR (80,2 Mio. EUR) und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um 11 Mio. EUR gestiegen.
Aus Gründen der Vermietbarkeit wurde bei 45 Wohneinheiten die Miete gesenkt werden. Die Mindereinnahmen bei diesen Wohnungen belaufen sich auf rund 6 500 EUR p. a. (9 470 EUR).
Zinssenkungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen führten bei 160 (450) öffentlich geförderten Wohnungen zu Mietpreissenkungen von rund 13 300 EUR jährlich (133 250 EUR).
Wegen der gesetzlichen Erhöhung der Pauschale für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten wurden bei rund 170 Wohnungen die öffentlich geförderten Mieten angepasst. Hier entstanden Mehreinnahmen in Höhe von 24 000 EUR p. a.
Die Durchschnittsmiete der Unternehmensgruppe lag bei 4,18 EUR (4,06 EUR) je m2 Wohnfläche und Monat.
Fluktuation leicht gestiegen
Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmens-gruppe ist von 8,8 % leicht auf 8,9 % gestiegen. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bedeutet eine Steigerung der Fluktuationsrate, dass der Wohnungsmarkt dem Nachfrager Chancen zur Veränderung gibt. Angebot und Nachfrage haben sich in der Region Nürnberg gegenüber dem Vorjahr demnach aus der Sicht und nach den Daten der WBG Nürnberg Gruppe nicht entscheidend verändert.
Im Jahr 2003 konnten 138 Wohnungen (46) aus dem Umbauprogramm neu bezogen werden. Im Rahmen des Mieterwechsels haben 1 502 Haushalte (1 581) ein neues Zuhause erhalten.
Daraus folgt, dass die WBG Nürnberg Gruppe 1 640 Haushalte (1 622) mit neuem Wohnraum versorgt hat.
Bei Betrachtung der Einmietstruktur ergibt sich folgendes Bild:
- allein stehend, allein erziehend, weiblich 536
- allein stehend, allein erziehend, männlich 371
- Ehepaare/Familien 414
- Wohn- und Lebensgemeinschaften 303
- Sonstige 16
- Gesamt 1 640
Weiterhin geringer Leerstand
Zum 31. Dezember 2003 war ein vergabebedingter Leerstand von 83 Wohneinheiten (64 Wohneinheiten) zu verzeichnen. Dieser Leerstand entspricht 0,45 % gemessen am Gesamtbestand eigener Wohnungen.
In diese Rechnung sind 194 (245) Wohnungen nicht aufgenommen, die modernisierungs- oder umbaubedingt nicht vermietet werden konnten oder aus diesen Gründen freigehalten werden.
Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2003 wurden im Bauträgergeschäft Kaufverträge in Höhe von rund 7,6 Mio. EUR abgeschlossen. Dabei handelt es sich um 13 (18) Reihenhäuser und um 14 (29) Eigentumswohnungen aus dem Neubauprogramm sowie einem Reihenhaus und 5 Wohnungen aus dem Bestand.
Aufgrund der Diskussion um die Veränderungen bei der Eigenheimzulage und der messbaren positiven Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau
- immer noch günstige Finanzierungskonditionen
- immer noch günstige Kaufpreise
- Bereitschaft der Verkäufer zu Preisverhandlungen
konnte dieses positive Ergebnis erzielt werden.
Bei Haushalten, die wirtschaftlich in der Lage sind, Eigentum zu erwerben, ist eine Nachfrageverschiebung weg von der Eigentumswohnung - hin zum Eigenheim festzustellen.
Instandhaltung weiter auf hohem Niveau
Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte beibehalten werden. Für das Jahr 2004 allerdings wurde das Budget um 1 Mio. EUR gekürzt, da sich zwangsläufig durch die Modernisierungen Kosteneinsparungseffekte bei den laufenden Kosten der Instandhaltung ergeben.
Die WBG Nürnberg Gruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 24,7 Mio. EUR (24,3 Mio. EUR). Damit wird ein nicht unerheblicher Beitrag zur Beschäftigung des Handwerks in der Region geleistet. "Mit diesen Ausgaben liegen wir etwa doppelt so hoch wie der in den Mieten kalkulierte Anteil für Instandhaltung", erläutert Geschäftsführer Kümmerl.
Die Ausgaben für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 9,05 Mio. EUR (9,1 Mio. EUR). Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen wie Einbau von Heizungen oder Überarbeitung von sanitären und elektrischen Installationen vorgenommen.
Modernisierung der Wohnanlage St. Johannis
Im Jahr 2003 wurde das größte Modernisierungsvorhaben in der Unternehmensgeschichte fortgeführt.
306 Wohneinheiten wurden fertig gestellt. Die Ausgaben beliefen sich hierfür auf rund 12 Mio. EUR.
183 Wohnungen fertig gestellt
Im Jahr 2003 wurden durch Neubau oder Umbau 183 Wohneinheiten fertig gestellt. Es handelt sich um 137 Mietwohnungen und 46 Eigentumsobjekte.
Bauüberhang
Im Bau befanden sich zum Jahreswechsel 48 Mietwohnungen (Neubau), 2 Eigentumswohnungen und 16 Reihenhäuser.
Investitionen
Weiterhin wird bei veränderten Finanzierungsmodalitäten verstärkt die Liquidität zu beobachten sein, damit die Unternehmensgruppe nicht in schwieriges Fahrwasser gerät. Das Investitionsprogramm ist nach den gegebenen Möglichkeiten zu gestalten. Mit entscheidend wird sein, mit welchen öffentlichen Mitteln und in welcher Höhe in Zukunft zu rechnen ist.
Bilanzgewinn gestiegen
Der wbg-Handelsbilanzgewinn liegt mit rund 975 900 EUR etwas höher als im Vorjahr (960 830 EUR). Mit einem ausgewiesenen Handelsbilanzgewinn der WBG Nürnberg Gruppe in Höhe von rund 1,3 Mio. EUR (795 800 EUR) liegen wir oberhalb des Korridors der mittelfristigen Planung.
Hohe Zahl an Ausbildungsplätzen bereitgestellt
Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte am 31. Dezember 2003 insgesamt 202 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Bei Umrechnung der Teilzeit- in Vollzeit-Arbeitsverhältnisse ergibt sich eine Zahl von 192 Beschäftigten. Zusätzlich waren in der Unternehmensgruppe 13 Auszubildende beschäftigt.
Vermögens- und Ertragslage geordnet
Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2003 jederzeit gegeben. Die Ertragssituation ist befriedigend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit beläuft sich bei der Unternehmensgruppe auf 18,2 Mio. EUR (16,64 Mio. EUR), bei der wbg auf 21,6 Mio. EUR (17,2 Mio. EUR).
wbg 2000 Stiftung
Im Jahr 2003 wurden insgesamt rund 140 000 EUR an Fördermitteln ausbezahlt. Weitere Bewilligungen wurden in Höhe von rund 220 000 EUR ausgesprochen.
Besonderes
Im November 2003 hat der Stadtrat zu Nürnberg aufgrund der schwierigen Haushaltslage entschieden, dass GmbH-Anteile der wbg im Wert von 140 Mio. EUR an die Stadtwerke Nürnberg GmbH (StWN) verkauft werden sollen.
Zum 01.01.03 wurde der Anteilserwerb an der impleaPlus mit 25,1 % vollzogen.
Fazit
"Wir sind davon überzeugt, dass wir auch unsere Ziele für das Jahr 2004 erreichen werden.
Unser Augenmerk liegt verstärkt auf einer kontinuierlichen und zuverlässigen Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Dazu war der Beschluss des Stadtrates, dass wir unsere freien Wohnungen ab Frühjahr 2004 selbst vergeben dürfen, dringend erforderlich und für die Stadt und die Wohnungssuchenden von großem Vorteil.
Wir werden auch unseren Beitrag dazu leisten, dass die kommenden neuen Regelungen von Hartz IV umgesetzt werden und ein gesichertes Wohnen bei uns möglich sein wird.
Derzeit achten wir darauf, dass wir auch zukünftig die Möglichkeit haben, unsere Unternehmensziele möglichst uneingeschränkt realisieren zu können. Dazu gehört weiterhin die Bestandssanierung im Sinne der Umwelt, und damit zum Wohle der Menschen unserer Stadt.
Innovative Projekte und Maßnahmen wie die großflächige Modernisierung der Wohnanlage St. Johannis, die Realisierung des 4-Liter-Hauses, das Recycling von Flächen wie an der Eythstraße oder am Hasenbuck oder auch das Seniorenprojekt OLGA müssen auch weiterhin möglich sein", so die beiden Geschäftsführer Peter H. Richter und Herbert Kümmerl am Ende der Bilanzpressekonferenz.
Anmerkung:
In Klammern stehen jeweils die Vergleichszahlen des Vorjahres.
