„Immobilien sind laut Definition unbewegliche Güter. Trotzdem kann sich die WBG Nürnberg Gruppe nicht über mangelnde Bewegung beklagen“, eröffnet der kaufmännische Geschäftsführer der wbg, Peter H. Richter, die Bilanzpressekonferenz für das Geschäftsjahr 2004.
Mit Geschäftsjahr 2004 sehr zufrieden
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2004 wurde der Anteilsverkauf von 60 % der GmbH-Anteile von der Stadt Nürnberg an die Städtische Werke Nürnberg GmbH (StWN) erfolgreich abgewickelt. Die wbg-Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Nürnberg mbH trägt nunmehr
den Firmennamen: wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen.
Die wbg hat im Rahmen der Verschmelzung eine Verbindlichkeit in Höhe von 60 Mio. € übernommen. Das Geschäftsjahr zeigt trotz der Belastung durch den Anteilsverkauf gute wirtschaftliche Erfolge.
keine Bestandsverkäufe für Anteilsverkaufsfinanzierung
Obwohl es uns gelungen ist, günstige Finanzierungsmodelle zu finden, die es möglich machen, die zur Finanzierung dieser Verbindlichkeit benötigten Gelder zu beschaffen, ohne dass es zu Bestandsverkäufen kommt, wird unsere Wirtschaftlichkeit bzw. unsere Ertragssituation mittelfristig durch den Kapitaldienst für die im Zuge der Verschmelzung auf uns übergegangenen Verbindlichkeiten in Höhe von 60 Mio. € beeinflusst.
Bilanzsumme geringer
Die Bilanzsumme der WBG Nürnberg Gruppe ist auf 487,6 Mio. € (499,2 Mio. €) gesunken. Der Hauptgrund hierfür ist der Abbau der liquiden Mittel und die Auflösung der Rückstellung
für Bauinstandhaltung.
Eigenkapital gesunken
Das Eigenkapital ist auf rund 97 Mio. € (105 Mio. €) gesunken. Dies ist im Wesentlichen bedingt durch die zu tragenden Verbindlichkeiten aus der 50 %igen Mitfinanzierung des Anteilsverkaufs an die StWN.
Umsatz gestiegen
Der Umsatz stieg im Jahr 2004 um 2,4 % auf
93,4 Mio. €. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) stieg um
10,2 Mio. €, das sind 48,7 %, auf 31,0 Mio. €.
Das Ergebnis vor Steuern (EBIT) stieg um 9,7 Mio. € auf 20,3 Mio. €, das entspricht einem Anstieg von 57,2 %.
Durch den Anstieg der Umsatzerlöse bei im Vergleich zum Vorjahr gesunkenen Kosten verbesserte sich das Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit auf rund 10,9 Mio. € (3,5 Mio. €) im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Aus Gründen der Vermietbarkeit wurde bei 51 Wohneinheiten die Miete gesenkt. Die Mindereinnahmen bei diesen Wohnungen belaufen sich auf rund 16 300 € p. a. (14 800 €).
Zinssenkungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen führten bei 290 (160) öffentlich geförderten Wohnungen zu Mietpreissenkungen von rund 115 000 € jährlich (16 300 €). Der Abbau von Zinsverzichten führte zu Anpassungen bei Kostenmieten und zu Mehrerlösen von
32 700 € p. a.
Zum 01. April 2004 wurden die Mieten nach § 558 BGB bei knapp 5 800 Wohnungen erhöht. Die Mietmehreinnahmen (Soll-Miete) belaufen sich auf knapp 109 000 € pro Monat. Im Zuge der Modernisierung wurden bei 443 Wohnungen die Mieten nach §§ 557 und 559 BGB mit einem monatlichen Mehrerlös von 21 000 € angepasst.
Die durchschnittliche Grundmiete der Unternehmensgruppe lag bei 4,39 € (4,18 €)
je m² Wohnfläche und Monat. Bezogen auf die wbg-eigenen Wohnungen ist festzustellen,
dass die durchschnittliche Grundmiete bei 4,30 € je m² Wohnfläche und Monat liegt.
Erlösschmälerungen
Die Mietausfälle und Mietminderungen lagen im Jahr 2004 bei rund 1,5 Mio. €.
Tochtergesellschaften erfolgreich
Die im Jahr 1994 erworbenen Tochtergesellschaften NAG-Nürnberger Aufbaugesellschaft mbH und FWG-Fränkische Wohnungsbaugesellschaft mbH sowie die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH haben im Jahr 2004 mit einem positiven Deckungsbeitrag in Höhe von rund 353 000 € zum Gesamtergebnis beigetragen.
Zahl verwalteter Objekte
Zum 31. Dezember 2004 verwaltete die WBG Nürnberg Gruppe insgesamt 26 372 Einheiten (26 629).
Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die WBG Nürnberg Gruppe nach wie vor einen Marktanteil von gut 10 % der Mietwohnungen in Nürnberg.
Fluktuation fast unverändert
Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmens-gruppe ist von 8,89 % leicht auf 8,82 % gesunken. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bedeutet eine gleich bleibende Fluktuationsrate, dass der Wohnungsmarkt dem Nachfrager Chancen zur Veränderung gibt. Angebot und Nachfrage haben sich in der Region Nürnberg gegenüber dem Vorjahr demnach aus der Sicht und nach den Daten der WBG Nürnberg Gruppe nicht entscheidend verändert.
Im Jahr 2004 konnten 60 Wohnungen (138) aus dem Neubau- und Umbauprogramm neu bezogen werden. Im Rahmen des Mieterwechsels haben 1 582 Haushalte (1 502) ein neues Zuhause erhalten.
Daraus folgt, dass die WBG Nürnberg Gruppe 1 642 Haushalte (1 640) mit neuem Wohnraum versorgt hat.
Weiterhin geringer Leerstand
Zum 31. Dezember 2004 war ein vergabebedingter Leerstand von 140 Wohneinheiten (83 Wohneinheiten) zu verzeichnen. Dieser Leerstand entspricht 0,77 % (0,45 %) gemessen am Gesamtbestand eigener Wohnungen.
Entwicklung der Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2004 wurden im Bauträgergeschäft Kaufverträge in Höhe von rund 10 Mio. € (7,6 Mio. €) abgeschlossen. Dabei handelt es sich um 15 (13) Reihenhäuser und um 4 (14) Eigentumswohnungen aus dem Neubauprogramm sowie um Grundstücksverkäufe mit einem Wert von 4,6 Mio. €.
Aufgrund der Diskussion um die Veränderungen bei der Eigenheimzulage und der messbaren positiven Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau
- immer noch günstige Finanzierungskonditionen
- immer noch günstige Kaufpreise
- Bereitschaft der Verkäufer zu Preisverhandlungen
konnte dieses positive Ergebnis erzielt werden.
Bei Haushalten, die wirtschaftlich in der Lage sind, Eigentum zu erwerben, ist nach wie vor eine Nachfrageverschiebung weg von der Eigentumswohnung, hin zum Eigenheim festzustellen.
Instandhaltung weiter auf hohem Niveau
Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte aufgrund der bekannten Umstände nicht beibehalten werden. Wir werden jedoch versuchen, den hohen Stellenwert, den die Bestandspflege hat, auch für 2005 zu sichern.
Die WBG Nürnberg Gruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 22,9 Mio. € (24,7 Mio. €).
Die Ausgaben für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 8,0 Mio. € (9,05 Mio. €). Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie Einbau von Heizungen oder Überarbeitung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.
„Mit diesen Ausgaben liegen wir nach wie vor etwa doppelt so hoch wie der in den Mieten kalkulierte Anteil für Instandhaltung“, erläutert der technische Geschäftsführer Kümmerl. „Insgesamt investierten wir im Baubereich rund 45 Mio. € und leisteten damit einen wesentlichen Beitrag zur Beschäftigung des Handwerks in der Region“, so Kümmerl weiter.
Modernisierung der Wohnanlage St. Johannis
Im Jahr 2004 wurde das größte Modernisierungsvorhaben in der Unternehmensgeschichte abgeschlossen.
Die letzten 363 Wohneinheiten von rund 1 000 wurden fertig gestellt. Die Ausgaben beliefen sich hierfür auf rund 14 Mio. €.
183 Wohnungen fertig gestellt
Im Jahr 2004 wurden durch Neubau oder Umbau 77 (183) Wohneinheiten fertig gestellt.
Es handelt sich um 60 Mietwohnungen und 17 Eigentumsobjekte. Außerdem konnte ein Garagenhaus mit 143 Stellplätzen seiner Bestimmung übergeben werden.
Bauüberhang
Im Bau befanden sich zum Jahreswechsel 60 Mietwohnungen (Umbau), 18 Eigentums-wohnungen und 21 Reihenhäuser.
Investitionen
Auch in Zukunft, bedingt durch die veränderten Rahmenbedingungen, wird bei veränderten Finanzierungsmodalitäten verstärkt die Liquidität zu beobachten sein, damit die Unternehmensgruppe nicht in schwieriges Fahrwasser gerät. Das Investitionsprogramm ist nach den gegebenen Möglichkeiten zu gestalten. Mit entscheidend wird sein, mit welchen öffentlichen Mitteln und in welcher Höhe in Zukunft zu rechnen ist.
Mitarbeiterzahl im Wesentlichen unverändert
Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte 2004 durchschnittlich 195 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie 12 Auszubildende.
Vermögens- und Ertragslage geordnet
Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2004 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation ist befriedigend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinn-maximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit beläuft sich im Jahr 2004 bei der Unternehmensgruppe auf 16,8 Mio. € (14,3 Mio. €).
wbg 2000 Stiftung
Im Jahr 2004 wurden insgesamt rund 160 000 € an Fördermitteln ausbezahlt. Weitere Bewilligungen wurden in Höhe von rund 55 000 € ausgesprochen.
Meilensteine
Meilensteine im abgelaufenen Geschäftsjahr waren neben der Abwicklung des Anteilsverkaufs an die StWN die Fertigstellung der öko-effizienten Modernisierung von rund 1 000 Mietwohnungen in St. Johannis, die Fertigstellung eines Objektes im Rahmen der Modellmodernisierung der dena (4-Liter-Haus Ingolstädter Straße) und nicht zuletzt die Umrüstung einer Wohnung in der Fuggerstraße mit polymeren optischen Fasern in Zusammenarbeit mit der FH Nürnberg . Diese Lichtleiter können Daten, Signale und Licht ohne Rauschen und ohne elektromagnetische Abstrahlung transportieren.
Fazit
„Wir sind davon überzeugt, dass wir auch unsere Ziele für das Jahr 2005 erreichen werden, wenn auch unter neuen Rahmenbedingungen“ so Geschäftsführer Richter am Ende der Bilanzpressekonferenz 2004.
Richter führt weiter aus: „Unser Augenmerk liegt verstärkt auf einer kontinuierlichen und zuverlässigen Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Dazu war der Beschluss des Stadtrates, dass wir unsere freien Wohnungen ab Frühjahr 2004 selbst vergeben dürfen, dringend erforderlich und für die Stadt und die Wohnungssuchenden von großem Vorteil. Die Vorgabe, 30 % der Wohnungen an Mieterinnen und Mieter zu vergeben, die beim Amt für Wohnen und Stadterneuerung registriert sind, wurde erfüllt.
Wir werden auch unseren Beitrag dazu leisten, dass die kommenden neuen Regelungen von Hartz IV umgesetzt werden und ein gesichertes Wohnen bei uns möglich sein wird. Dazu stehen wir mit allen Beteiligten bei der Stadt Nürnberg und der ARGE in engem Kontakt.“
Anmerkung:
In Klammern stehen jeweils die Vergleichszahlen des Vorjahres
