Bilanzpressekonferenz der WBG Nürnberg Gruppe für das Geschäftsjahr 2005

„Die Kommunalverbundenheit, gepaart mit den Aufgaben aus unserem Gesellschaftsauftrag, ist Garantie dafür, dass die Unternehmen der WBG Nürnberg Gruppe sowohl wirtschaftlich als auch sozialorientiert agieren. Dieses Handeln versetzte uns bis heute stets in die Lage, eine kontinuierliche und angemessene Stadtrendite nachzuweisen. Darunter verstehen wir das Ergebnis der Summe aus Kapitalrendite zuzüglich einer Sozialrendite“, eröffnet der kaufmännische Geschäftsführer der wbg, Peter H. Richter, die Bilanzpressekonferenz für das Geschäftsjahr 2005.

Mit Geschäftsjahr 2005 sehr zufrieden
„Das Jahr 2005 war maßgeblich geprägt durch Erfolge im operativen Geschäft, ein überplanmäßiges Jahresergebnis sowie Vorbereitungen und Entscheidungen für die mittelfristige Zukunft und die Weiterentwicklung der WBG Nürnberg Gruppe.
Wir sagen heute nicht ohne Stolz, dass die Beschlüsse der Gesellschafter Ausdruck des Vertrauens in die Leistungsfähigkeit der wbg sowie deren Mitarbeiter/innen und ein strategisches Bekenntnis zu einem starken städtischen Wohnungsunternehmen und dessen wichtigem Platz in der Wohnungsversorgung sind“, führt Richter weiter aus.

Bilanzsumme gestiegen
Die Bilanzsumme der WBG Nürnberg Gruppe hat erst-mals die Marke von 500 Mio. € überstiegen und ist auf 505,7 Mio. € gewachsen (487,6 Mio. €).
Der Hauptgrund hierfür ist die Ansammlung von Liquidität, die zur Begleichung der restlichen Kaufpreisrate in Höhe von 37,35 Mio. € aus dem Anteilsverkauf der wbg an die Städtische Werke Nürnberg GmbH am 02. Janu-ar 2006 erforderlich war.

Eigenkapital gestiegen
Das Eigenkapital ist auf rund 101 Mio. € (97 Mio. €) gestiegen. Es liegt damit jedoch immer noch unter dem Wert von 2003 mit damals 105 Mio. €. Der Eigenkapitalrückgang in 2004 war eine unmittelbare Folge der im Zuge der Verschmelzung auf die wbg übergegangenen Anteilskaufpreisverbindlichkeiten.

Umsatz unverändert
Der Umsatz ist im Jahr 2005 im Vergleich zum Vorjahr mit 93,4 Mio. € gleich geblieben. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) ist um 2,7 Mio. €, das sind 8,6 %, auf 28,3 Mio. € gesunken.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ist von 20,3 Mio. € im Vorjahr auf rund 17,2 Mio. € gesunken.
Die Beschlüsse unseres Gesellschafters in 2004, Anteile der wbg zu veräußern, wirkten selbstverständlich nach. Daher sind die beiden Jahresabschlüsse 2004 und 2005 nicht ohne weiteres vergleichbar.Das Jahresergebnis 2005 beträgt 4,1 Mio. €.
Die Durchschnittsmiete aller wbg-eigenen Wohnungen stieg pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat um 0,24 € auf 4,39 €, die der WBG Nürnberg Gruppe um 0,23 € auf 4,49 €. Die durchschnittliche Miete laut Mietspiegel liegt im Jahr 2006 in Nürnberg bei 5,89 €/m² im Monat.

Forderungen/Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen (Leerstand und Mietverzichte) lagen im Jahr 2005 bei rund 1,5 Mio. €. Die Forderungen aus nicht gezahlten Mieten betrugen 1,3 Mio. € und die Ausbuchungen von uneinbringlichen Forderungen rund 0,8 Mio. €.

Tochtergesellschaftenerfolgreich
Die im Jahr 1994 erworbenen Tochtergesellschaften NAG-Nürnberger Aufbaugesellschaft mbH und FWG-Fränkische Wohnungsbaugesellschaft mbH sowie die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH haben im Jahr 2005 erneut mit einem positiven Deckungsbeitrag das Gesamtergebnis der Unternehmensgruppe gestärkt.

Zahl verwalteter Objektegestiegen
Zum 31. Dezember 2005 verwaltete die WBG Nürnberg Gruppe insgesamt 26 530 Einheiten (26 372), davon 18 213 eigene Mietwohnungen.Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die WBG Nürnberg Gruppe nach wie vor einen Marktanteil von gut 10 % aller Mietwohnungen in der Stadt Nürnberg.

Fluktuation gestiegen
Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmensgruppe ist von 8,8 % auf 9,6 % gestiegen. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bedeutet eine höhere Fluktuationsrate, dass der Wohnungsmarkt dem Nachfrager gute Chancen zur Veränderung gibt.
Im Jahr 2005 konnten 96 Mietwohnungen (60) aus dem Neubau- und Umbauprogramm neu bezogen werden. Im Rahmen des Mieterwechsels haben 1 717 Haushalte (1 582) ein neues Zuhause erhalten.
Daraus folgt, dass die WBG Nürnberg Gruppe 1 813 Haushalte (1 642) mit neuem Wohnraum versorgt hat.

Leerstand gesunken
Zum 31. Dezember 2005 (Stichtagsbetrachtung) war ein vergabebedingter Leerstand von 94 Wohneinheiten (140 Wohneinheiten) zu verzeichnen. Dieser Leerstand entspricht 0,52 % (0,77 %) gemessen am Gesamtbestand eigener Wohnungen.

Entwicklung der Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2005 wurden im Bauträgergeschäft Objekte im Wert von rund 7,1 Mio. € (10 Mio. €) übergeben. Dabei handelt es sich um 18 (15) Reihenhäuser und um 11 (4) Eigentumswohnungen aus dem Neubauprogramm.
Bei Haushalten, die wirtschaftlich in der Lage sind, Eigentum zu erwerben, ist nach wie vor eine Nachfrageverschiebung weg von der Eigentumswohnung, hin zum Eigenheim festzustellen.
Durch den nun beschlossenen Wegfall der Eigenheimzulage und durch den Anstieg der Finanzierungskonditionen sehen wir in diesem Tätigkeitsfeld neue Herausforderungen, denen wir uns stellen werden.

Instandhaltung deutlich gesteigert
Das Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte in diesem Jahr wieder gesteigert werden. Die Bestandspflege hat auch künftig einen hohen Stellenwert.
Die WBG Nürnberg Gruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 29,0 Mio. € (22,9 Mio. €).
Die Aufwendungen für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 6,5 Mio. € (7,0 Mio. €). Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie Einbau von Heizungen oder Überarbeitung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.
„Mit diesen Ausgaben liegen wir mehr als doppelt so hoch wie der in den Mieten kalkulierte Anteil für Instandhaltung“, erläutert der technische Geschäftsführer Kümmerl.
„Insgesamt investierten wir 2005 im Baubereich rund 39,8 Mio. € und leisteten damit einen wesentlichen Beitrag zur Beschäftigung des Handwerks in der Region“, so Kümmerl weiter.

Modernisierung geht weiter
Im Jahr 2005 wurden insgesamt 822 Wohneinheiten modernisiert, davon konnten 706 fertig gestellt und weitere 116 in den Bauüberhang genommen werden.
Für das Jahr 2006 ist ebenfalls ein umfangreiches Modernisierungsprogramm vorgesehen.

127 Wohnungen fertig gestellt
Im Jahr 2005 wurden durch Neubau oder Umbau 127 (77) Wohneinheiten fertig gestellt. Es handelt sich um 96 Mietwohnungen und 31 Eigentumsobjekte. Außerdem konnten 21 Stellplätze ihrer Bestimmung übergeben werden.

Bauüberhang
Im Bau befanden sich zum Jahreswechsel 20 Mietwohnungen (Neubau), 36 Mietwohnungen (Umbau), 36 Eigentumswohnungen und 24 Reihenhäuser.

Mitarbeiterzahl im Wesentlichen unverändert
Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte 2005 durchschnittlich 196 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 7 Auszubildende.

Vermögens- und Ertragslagegeordnet
Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2005 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation ist befriedigend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit beläuft sich im Jahr 2005 bei der Unternehmensgruppe auf
17,2 Mio. € (16,6 Mio. €).

wbg 2000 Stiftung
Im Jahr 2005 wurden insgesamt rund 56 000 € an Fördermitteln ausbezahlt. Weitere Bewilligungen wurden in Höhe von rund 70 000 € ausgesprochen.

Besondere Vorgänge imKalenderjahr 2005
Im Jahr 2005 wurde uns für unser Handeln eine Vielzahl von Preisen verliehen:
• Nachhaltigkeitspreis der Stadt Nürnberg 2005
• 2. Preis als bester Immobilienverwalter in Deutschland
• Besondere Anerkennung des Deutschen Bauherrenpreises 2005 für das Projekt „Hansastraße“
• Anerkennung des Bayerischen Wohnungsbaupreises 2005 für das „Frauenfreundliche Wohnen“
• Lobende Erwähnung des Bayerischen Wohnungsbaupreises 2005 für das Projekt „Hummelsteiner Weg“.
„Auf diese Auszeichnungen sind wir stolz, bestätigen sie doch unser Handeln auf ganz unterschiedlichen Gebieten“, freuen sich die Geschäftsführer Peter H. Richter und Herbert Kümmerl.

Fazit
„Wir sind davon überzeugt, dass wir auch unsere Ziele für das Jahr 2006 erreichen werden“, so Geschäftsführer Richter am Ende der Bilanzpressekonferenz 2005.
Richter führt weiter aus: „Unser Augenmerk liegt verstärkt auf einer kontinuierlichen und zuverlässigen Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Dazu war der Beschluss des Stadtrates, dass wir unsere nicht belegungsgebundenen Wohnungen ab Frühjahr 2004 selbst vergeben dürfen, dringend erforderlich und für die Stadt und die Wohnungssuchenden von großem Vorteil. Die Vorgabe, 30 % der jährlich frei werdenden und zur Vergabe anstehenden Wohnungen an Mieterinnen und Mieter zu vergeben, die beim Amt für Wohnen und Stadterneuerung registriert sind, wurde auch 2005 nicht nur erfüllt, sondern in Zusammenarbeit mit dem Amt für Wohnen und Stadterneuerung leicht überschritten.
Im Sinne einer ganzheitlichen und nachhaltigen Stadt- und Stadtteilsentwicklungspolitik flankieren wir als Wohnungsunternehmen durch Modernisierung, Verdichtung durch Neubau und Instandsetzungsarbeiten die mit Konzepten gezielte Quartiersverbesserung. Beispiele hierfür sind die Wohnanlagen der wbg am Nordostbahnhof und in St. Johannis. Damit leistet die wbg einen maßgeblichen Beitrag zum sozialen Ausgleich in den Wohnquartieren, zur Aufwertung ganzer Stadtteile und durch die Vergabe von Investitions- und Reparaturaufträgen zur wirtschaftlichen Entwicklung Nürnbergs.
Wir sind von dem Geschäftsmodell eines bestandhaltenden Wohnungsunternehmens überzeugt und glauben, dass dieses Modell sich auch in Zukunft gegen reine Modelle der Cashflow-Betrachtung erfolgreich durchsetzen wird.
Im Geschäftsbericht haben wir ein Kapitel mit WohnungsWirtschaftPlus überschrieben. Mit diesem Kapitel wollen wir aufzeigen, dass wir uns mit unserem Handeln zum Wohle der Stadt Nürnberg und der Menschen, die in ihr leben, in vielen Bereichen engagieren. Dieses Handeln setzen wir auch in Zukunft fort“.

Metropolregion Nürnberg
Noch ein kurzer Abstecher in die neu geschaffene Metropolregion Nürnberg:
Zunächst ist es für die Wohnungswirtschaft positiv, dass viele Prognosen für die Metropolregion Nürnberg einen gewissen Einwohnerzuwachs vorhersagen. Entscheidend hierbei ist, ob und wo diese Menschen in Nürnberg oder im Umland ihren Wohnsitz suchen und finden. Das hängt von dem Angebot, aber auch von den Nachfragepräferenzen ab.
Ohne entsprechenden Wohnraum wird es keinen Zuwachs und vielleicht sogar keine Arbeitsplätze geben. Ein attraktives, differenziertes Angebot an Wohnungen, sei es im Eigentum, sei es bei einer Genossenschaft, sei es zur Miete, ist für die wirtschaftliche Entwicklung einer Region von nicht zu unterschätzender Bedeutung.
Die wbg will hierzu ihren Beitrag leisten. Mit Unterstützung des Wirtschaftsreferenten der Stadt Nürnberg, Dr. Roland Fleck, wollen die größeren Wohnungsunternehmen in der Metropolregion Nürnberg, also auch Unternehmen in Bamberg, Bayreuth, Fürth, Erlangen, Ansbach und Amberg, in wohnungswirtschaftlichen und wohnungsentwicklungspolitischen Fragen eng zusammenarbeiten.
Wir versuchen, das Bewusstsein für diese Aufgaben zu stärken, und Kontakt mit der Politik und der Wirtschaft halten, um Standortentwicklungen zu erkennen und ggf. mit zu begleiten.
Die Demographie ist für die Wohnungswirtschaft eine der wichtigsten Rahmenbedingungen im Positiven wie im Negativen. Eine älter werdende Bevölkerung ist für ein Wohnungsunternehmen eine große Zukunftsaufgabe, aber auch ein Wachstumsmarkt.
Die wbg und vergleichbare bestandhaltende Wohnungsunternehmen haben beim Angebot altengerechten Wohnens und evtl. altengerechter Dienstleistung deutliche Vorzüge. Auf diese Entwicklung werden wir als wbg wie in der Vergangenheit besonderes Augenmerk legen. Dabei darf aber nicht vergessen werden, dass auch jungen nachziehenden Bürgern Wohnraum zur Verfügung zu stellen ist. Nur eine gesunde Mischung zwischen Jung und Alt und ein angemessener Interessenausgleich - auch in Fragen der Wohnraumversorgung - sind auf Dauer eine erfolgreiche Lösung für die wbg, die Stadt Nürnberg und die Metropolregion.

Anmerkung: In Klammern stehen jeweils die Vergleichszahlen des Vorjahres