Herausforderungen des Nürnberger Wohnungsmarktes
Entsprechend der Wachstumsprognosen ist Nürnberg weiterhin eine wachsende Stadt, so dass die Herausforderungen an den Wohnungsmarkt weiterhin anhalten. Zuzug, die steigende Zahl der Single-Haushalte, bautechnische Forderungen und die sich ändernden Anforderungen an das Wohnen charakterisieren diese Situation.
Darüber hinaus führen die deutlich gestiegenen Grundstücks- und Baupreise zu einer Verteuerung des Bauens und des Bewirtschaftens von Wohnungen. Insgesamt kann man in Nürnberg einen angespannten Wohnungsmarkt konstatieren, der nachfrage- und kostenbedingt zu steigenden Mieten und steigenden Preisen für das Wohneigentum führt.
Vor diesem Hintergrund stellt die Umsetzung des Satzungsauftrages der wbg, nämlich bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten bereitzu-stellen, eine massiv verstärkte Herausforderung für die Geschäftspolitik dar.
Durch die niedrigen Zahlen im Wohnungsneubau, vor allem im Bereich der geförderten Mietwohnungen, sowie dem Auslaufen der Mietpreisbindung ist preiswerter und vor allem bezahlbarer Wohnraum insbesondere für Menschen mit niedrigem Einkommen knapp.
Die demografische Veränderung der Gesellschaft ist ebenfalls zu berücksichtigen. Altersgerechtes, bezahlbares Wohnen und der Wunsch, so lange wie möglich in den eigenen vertrauten Wänden zu wohnen, ist der Anspruch vieler Menschen.
Ökologische Zielstellungen, von der Energie-einsparverordnung bis zum Ökoausgleich, sind zum Wohle der Umwelt und für lebenswerte Quartiere erforderlich, führen aber zu höheren Kosten des Wohnens.
Ökonomisch lässt sich die Zielstellung der Schaffung und des Erhalts von bezahlbarem Wohnraum in Nürnberg im großen Umfang nur durch geschlossenes Handeln von Politik und Wohnungswirtschaft und zusätzliche bedarfsorientierte Förderinstrumente erreichen.
„Die wbg bewegt sich im Nachhaltigkeitsdreieck von Sozialem-Ökonomie-Ökologie, und im Zentrum dieses Dreiecks befindet sich die Kundenorientierung. Das Gleichgewicht in diesem Spannungsfeld permanent neu auszutarieren und in eine zielgerichtete, tragfähige Unternehmensstrategie umzusetzen, stellt derzeit die große Herausforderung für die wbg dar", betont Frank Thyroff, Geschäftsführer der wbg.
Personelle Veränderung
Im Jahr 2012 gab es eine Veränderung in der Geschäftsführung. Der bisherige technische Geschäftsführer Herbert Kümmerl ging zum 31. März 2012 in den Ruhestand.
Zum 01. August 2012 fing Ralf Schekira offiziell als Nachfolger an.
Allgemeine Unternehmensdaten
Die Bilanzsumme der WBG Nürnberg Gruppe hat sich von 508,8 Mio. € im Vorjahr auf rund 510,4 Mio. € erhöht.
Das Eigenkapital ist auf über 164,1 Mio. € (151,6 Mio. €) gestiegen und hat damit erneut den Wert des Unternehmens gesteigert.
Der Umsatz im Jahr 2012 mit rund 121,3 Mio. € konnte im Vergleich zum Vorjahr mit rund 117,9 Mio. € weiterentwickelt werden.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von rund 20,7 Mio. € entspricht den Planungen.
Die im Jahr 1994 erworbenen Tochtergesellschaften NAG-Nürnberger Aufbaugesellschaft mbH und FWG-Fränkische Wohnungsbaugesellschaft mbH sowie die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH haben im Jahr 2012 erneut mit einem positiven Deckungsbeitrag das Gesamtergebnis der Unternehmensgruppe gestärkt.
Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte 2012 durchschnittlich 246 (Vorjahr 231) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 10 Auszubildende.
Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2012 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation hat sich positiv entwickelt, auch wenn die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit belief sich im Jahr 2012 bei der Unternehmensgruppe auf rund 24,5 Mio. € im Vergleich zu 24,8 Mio. € des Vorjahres.
Geschäftsbereich Bestandsmanagment
Die Durchschnittsmiete aller wbg-eigenen Wohnungen stieg pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat um 0,14 € auf 5,47 €, die der Unternehmensgruppe ebenfalls um 0,14 € auf 5,55 €. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Mittelwert des aktuellen Nürnberger Mietenspiegels von 6,42 €. Gerade hier wird deutlich, dass die wbg dämpfend auf die Mietpreisentwicklung in Nürnberg einwirkt und eine sehr verantwortungsvolle Mietpreispolitik umsetzt.
Forderungen/Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen (Leerstand und Mietverzichte) lagen im Jahr 2012 bei rund 1,7 Mio. €. Die Forderungen aus nicht gezahlten Mieten betrugen 0,6 Mio. € und die Ausbuchungen von uneinbringlichen Forderungen rund 0,8 Mio. €.
Zahl verwalteter Objekte gestiegen
Zum 31. Dezember 2012 verwaltete die wbg Nürnberg GmbH insgesamt 24 763 Mieteinheiten, davon 17 902 eigene Mietwohnungen.
Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die WBG Nürnberg Gruppe nach wie vor einen Marktanteil von gut 10 % aller Mietwohnungen in der Stadt Nürnberg.
Mieterfluktuation erneut leicht gesunken
Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmensgruppe ist von 9,3 % im Jahr 2011 auf 9,1 % im Jahr 2012 gesunken. Diese Veränderung ist ein deutliches Zeichen für einen enger werdenden Wohnungsmarkt.
Im Jahr 2012 haben im Rahmen der Vermietung rund 1 620 Wohnungssuchende (2011 = 1 700) ein neues Zuhause erhalten.
Instandhaltungsaufwand erhöht
Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte in diesem Jahr wieder beibehalten werden. Die Bestandserhaltung hat auch weiterhin einen hohen Stellenwert. Die wbg-Unternehmensgruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 29,7 Mio. € (Vorjahr 29,2 Mio. €).
Die Aufwendungen für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 8,5 Mio. €. Beim Mieterwechsel werden zu-sätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie Einbau von Heizungen und die Erneuerung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.
„Mit dem Aufwand unserer Unternehmensgruppe für Instandsetzung und Instandhaltungen, Mieterwechsel und Modernisierung von 29,7 Mio. € leisteten wir einen wesentlichen Beitrag zur Werterhaltung des Bestandes, zur zeitgemäßen und bedarfsorientierten Wohnungsanpassung und zur Beschäftigung des Handwerks in der Region", erläutert Ralf Schekira.
Modernisierung geht weiter
Im Jahr 2012 wurden insgesamt 303 (290) Wohneinheiten modernisiert.
Für das Jahr 2013 ist bereits ein ähnliches Modernisierungsprogramm angelaufen.
Bautätigkeit
Das Jahr 2012 war geprägt von der Vorbereitung und Entwicklung verschiedener Bauflächen. Dazu gehören die Areale an der Wallensteinstraße (= GroßreuthGrün), an der Kieslingstraße (=NOW Nord-Ost-Wohnen) und in Langwasser. Hier galt es, die Bebauungsplanverfahren zum Abschluss zum bringen, um Baurecht zu erhalten.
Geschäftsbereich Bauträger und Stadtentwicklung
Entwicklung der Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2012 beliefen sich die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft auf rund 9,3 Mio. € (6,7 Mio. €). Der Großteil der Umsatzerlöse resultiert aus dem Verkauf von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen im Stadtteil Langwasser und am Langseegelände in Mögeldorf.
22 Eigenheime fertig gestellt
Im Jahr 2012 wurden 22 Eigenheime fertig gestellt.
31 Eigentumsmaßnahmen sind im Bau
Weitere 8 Eigenheime und 23 Eigentumswohnungen wurden begonnen und werden im Jahr 2013 fertig gestellt.
Geschäftsbereich Bauträger und Stadtentwicklung
Der Konzern Städtische Werke Nürnberg führt in seinem Portfolio Liegenschaften mit mehr als 16 Mio. m² Grundstücksfläche, mehr als 250 000 m² betrieblich genutzte Gebäudefläche sowie ca. 150 Wohnungen.
Ziel des Immobilienmanagements ist die optimierte Bereitstellung und Bewirtschaftung von Immobilien für das Kerngeschäft sowie die Identifikation und Verwertung nicht betriebsnotwendiger Liegenschaften, wie z. B. der Fuchsstraße. Neben der erfolgreichen Erfüllung der Aufgaben aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag lag im Geschäftsjahr der Schwerpunkt auf der Schärfung und Optimierung von Prozessbildern und Schnittstellen.
WBG KOMMUNAL GmbH
Die WBG KOMMUNAL GmbH wurde 2009 gegründet, um als Inhouse-Gesellschaft für die Stadt Nürnberg Aufgaben im Immobilienumfeld zu übernehmen. Zum einen handelt es sich hierbei um Baubetreuungsleistungen im Rahmen der Planung, Steuerung und Durchführung von kommunalen Bauprojekten. Derzeit wird der Neubau von vier Kindertagesstätten betreut.
Für ein Jugendhaus mit Aktivspielplatz wurde der Auftrag im Jahr 2012 erteilt. Das von der WBG KOMMUNAL GmbH betreute Gesamtvolumen der vier Kindertagesstätten sowie des Jugendhauses beläuft sich auf ca. 15,1 Mio. €.
Im Bereich der ÖÖP-Projekte wurde seitens der Stadt Nürnberg bereits im Geschäftsjahr 2010 die Grundsatzentscheidung getroffen, die WBG KOMMUNAL GmbH mit dem Neubau und der anschließenden Bewirtschaftung der Schule in St. Leonhard zu beauftragen. Dabei handelt es sich um die Errichtung und eine 20-25 Jahre dauernde Bewirtschaftung einer sprengelübergreifenden, gebundenen Ganztagesschule mit integriertem Kinderhort im Nürnberger Stadtteil St. Leonhard.
Im Jahr 2012 wurde der für dieses Projekt ausgelobte Wettbewerb entschieden. Seither wird die Planung für das Projekt intensiv weiterbetrieben.
Das Geschäftsjahr endet mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 30 T€. Langfristige Vermögenswerte bestanden zum 31.12.2012 nicht.
Für den Neubau der BBS (Bertolt-Brecht-Schule) in Langwasser wurde im Jahr 2012 die Grundsatzentscheidung zur Quartiersentwicklung Langwasser-Nord (Langwasser T) getroffen.
NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH
Versicherungswesen
In diesem Jahr stand die Konsolidierung des Versicherungsbestandes im Fokus der Gesellschaft. Der Verlust eines Großkunden im Gebäudever-sicherungsbereich zu Beginn des Jahres 2012 konnte auch durch verschiedene neue Vertragsabschlüsse so weit kompensiert werden, dass nur geringfügige Auswirkungen auf das Jahresergebnis zum Tragen kamen.
In Summe werden von der NORIMA sieben Wohnungsunternehmen mit rund 45 000 Wohnungen und eine Vielzahl von Eigentümergemeinschaften und Privatpersonen im Rahmen des Versicherungsdienst-leistungsportfolios betreut.
Insgesamt ist es gelungen, die positive Entwicklung der Unternehmensgruppe auch im Jahr 2012 fortzusetzten. Diese gute Ausgangsposition soll genutzt werden, um in den nächsten Jahren deutlich stärker auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt agieren zu können.
„Um die Herausforderungen des Marktes und die Zielsetzungen der Gesellschafter in den nächsten Jahren bewältigen zu können, ist die wirtschaftliche und finanzielle Stärke des Unternehmens zwingend erforderlich. Im Zentrum stehen dabei Investitionen in die Schaffung neuen Wohnraums und den Wohnungsbestand.", stellt wbg-Geschäftsführer Frank Thyroff klar.
„Auf der Grundlage unseres Portfoliomanagements werden wir die Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie so ausrichten, dass wir weiterhin ein Mietenspektrum anbieten können, welches einer sozialen Segregation und Gentrifizierung entgegenwirkt.", ergänzt wbg-Geschäftsführer Ralf Schekira.
Für die kommenden Jahre sind bereits folgende Anforderungen formuliert:
- Entlastung des Wohnungsmarktes durch die verstärkte Neubautätigkeit in den nächsten Jahren. Hierzu sollen rund 1 000 Wohneinheiten neu errichtet werden, etwa hälftig im Bereich des Mietwohnungsbaus und des Wohneigentums. Nach Möglichkeit, d. h. insbesondere je nach Fördermöglichkeit, soll dabei auch weiterhin geförderter Wohnungsbau entstehen. Neue Baugebiete wie NOW Nord-Ost-Wohnen, Großreuth Grün und Langwasser T werden erschlossen. Grundsätzliche Untersuchungen zur Nachverdichtung im Bestand werden fortgeführt. Wie in den vergangenen Jahren wird die wbg mittelfristig auch weitere Grundstücke zur Bebauung erwerben.
- Weiterentwicklung der Portfoliostrategie und der wbg-Mietpreispolitik im Sinne der verantwortungsvollen Position der wbg am Nürnberger Wohnungsmarkt. Dabei werden die Aspekte des altersgerechten Wohnens, des Wohnens für Behinderte etc. mit berücksichtigt.
- Fortführung einer zukunftsorientierten Stadt- und Quartiersentwicklung. Fragen der Mobilität, der wohnortnahen Versorgung, der Betreuungs- und Pflegemöglichkeiten, des bürgerschaftlichen Engagements spielen bei diesen gesamtheitlichen Betrachtungen ebenfalls eine Rolle.
- Ausbau der Kundenorientierung durch Weiterentwicklung des Geschäftsstellen-systems mit Ausweitung der Öffnungszeiten und Verbesserung der Erreichbarkeit. Verstärkung des Anspruchs auf eine diskriminierungsfreie Vermietung mit besonderem Augenmerk auf Zielgruppen, die es auch einem immer enger werdenden Markt künftig noch erheblich schwerer haben werden. (siehe auch den redaktionellen Teil des Geschäftsberichtes 2012)
- Ergänzend zu den Kerngeschäftsfeldern Bestandsmanagement und Bauträger gewinnt die WBG KOMMUNAL GmbH immer mehr an Bedeutung. Dies spiegelt sich in den Schulneubauten in St. Leonhard und in Langwasser sowie weiteren Baumaßnahmen der Stadt Nürnberg wider.
Zum Ende des Jahrespressegespräches bekunden die wbg-Geschäftsführer, dass sie alles unternehmen werden, die Kompetenz der wbg für all diese Aufgaben einzubringen, um damit einen Beitrag zum Wohle der Stadt Nürnberg und für die Menschen in unserer Stadt zu leisten. Allerdings wird es ohne verstärkte Unterstützung der öffentlichen Hand nicht gelingen.
Nürnberg, den 12.07.2013
