Herausforderungen des Nürnberger Wohnungsmarktes
Entsprechend der Wachstumsprognosen ist Nürnberg auch weiterhin eine wachsende Stadt, so dass die Herausforderungen für den Wohnungsmarkt anhalten. Zuzug, die steigende Zahl der Single-Haushalte, bautechnische Forderungen und die sich ändernden Anforderungen an das Wohnen charakterisieren nach wie vor diese Situation.
Nicht nur die demografischen, sondern auch andere vielfältige gesellschaftliche Veränderungen machen es erforderlich, dass die Immobilienwirtschaft sich für die nachhaltige Weiterentwicklung der Wohnquartiere engagieren muss. Dabei steht auch die Bezahlbarkeit der Mieten mehr denn je im Focus.
In Nürnberg ist der Wohnungsmarkt nach wie vor angespannt und führt nachfrage- und kostenbedingt zu steigenden Mieten und zum Teil zu hohen Preisen für das Wohneigentum. Vor diesem Hintergrund stellt die Umsetzung des Satzungsauftrages der wbg, „bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten bereitzustellen“, eine deutliche Herausforderung für die Geschäftspolitik dar.
Trotz des Engagements der wbg im Wohnungsneubau, vor allem im Bereich der geförderten Mietwohnungen, sowie dem Auslaufen von Mietpreisbindungen ist preiswerter und vor allem bezahlbarer Wohnraum insbesondere für Menschen mit niedrigem Einkommen knapp.
Um einen Beitrag zur Entlastung des Nürnberger Wohnungsmarktes zu leisten, wurden im Geschäftsjahr 2014 weitreichende Entscheidungen als Voraussetzung für die deutlich steigenden Neubauaktivitäten getroffen.
So umfasst die mittelfristige Planung der wbg umfang-reiche Neubauprojekte und Aufstockungsmaßnahmen. In den Jahren 2015 bis 2020 werden ca. 650 Wohnungen für den eigenen Bestand neu errichtet, davon rund 200 Wohnungen entsprechend den Kriterien der Einkommens-orientierten Förderung. Die Projekte verteilen sich im Stadtgebiet auf verschiedene Quartiere, wie z. B. Nordostbahnhof, St. Johannis, Parkwohnanlage West, Bertha-von-Suttner-Straße und Pillenreuther Straße. Dabei handelt es sich um ein Investitionsvolumen von rund 131 Mio. Euro.
„Mit diesem Neubauprogramm führen wir dem Markt Schritt für Schritt neue und preiswerte Wohnungen zu und leisten damit unseren Beitrag zur Entlastung des Marktes und Verbesserung der Strukturen in unseren Quartieren“, erläutert Geschäftsführer Ralf Schekira zum Einstieg in das Jahrespressegespräch.
Allgemeines
„Für die Stadt und die Gesellschaft“ lautet auch in diesem Jahr das Motto des Geschäftsberichtes. Im Jahr 2014 wurden unter dieser Überschrift ganz unterschiedliche Projekte begonnen bzw. Ergebnisse zum Abschluss vorgestellt. Im Rahmen der Quartiersentwicklung waren das zum Beispiel SIGENA und bewegt.wohnen. Abgeschlossen wurde das Projekt EMN-Moves, dessen Ergebnisse nun Zug um Zug auf alle anderen Wohnanlagen übertragen werden. Einen weiteren wesentlichen Beitrag für die Stadtgesellschaft leistet auch die WBG KOMMUNAL GmbH (Seite 8).
Im Rahmen der Neustrukturierung der Geschäftsanteile unserer Gesellschaft haben wir 19,1 % der Anteile an der wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen über die neu gegründete wbg Immohold GmbH & Co. KG von der Städtische Werke Nürnberg GmbH erworben.
Allgemeine Unternehmensdaten
Die Bilanzsumme der Unternehmensgruppe hat sich von 521,5 Mio. € im Vorjahr auf rund 534,8 Mio. € erhöht.
Das Eigenkapital ist auf über 191,7 Mio. € (176,5 Mio. €) gestiegen. Damit wurde die Eigenkapitalausstattung erneut verbessert.
Der Umsatz im Jahr 2014 mit rund 126,4 Mio. € konnte im Vergleich zum Vorjahr mit rund 125,7 Mio. € ebenfalls planmäßig weiterentwickelt werden.
Der Jahresüberschuss 2014 im wbg-Konzern von rund 14,8 Mio. € entspricht den Planungen.
Die Unternehmensgruppe beschäftigte zum Stichtag 31.12.2014 insgesamt 257 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, darunter 12 Auszubildende, die zu Immobilienkaufleuten ausgebildet werden.
Die Finanzlage ist insgesamt geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2014 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation hat sich positiv entwickelt, auch wenn die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit belief sich im Jahr 2014 bei der Unternehmensgruppe auf rund 24,8 Mio. € im Vergleich zu 27,6 Mio. € des Vorjahres.
„Es ist uns jedoch erneut gelungen, auf all die Themen eine wirtschaftlich vertretbare Antwort zu finden, und so sind wir mit dem Ergebnis des Jahres 2014 durchaus zufrieden“, stellt Geschäftsführer Frank Thyroff im Rahmen des Jahrespressegespräches fest.
Geschäftsbereich Bestandsmanagement
Die jetzt politisch verabschiedete Mietpreisbremse wird unseres Erachtens auch in Nürnberg eingesetzt werden. Sie wird zwar einen dämpfenden Effekt auf die Mietpreisentwicklung ausüben, kann aber das Grundproblem des Missverhältnisses zwischen Mieternachfrage und Wohnungsangebot nicht lösen.
Mieten leicht gestiegen
Die Durchschnittsmiete aller wbg-eigenen Wohnungen stieg pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat um 0,14 € auf 5,70 €, die der Unternehmensgruppe um 0,15 € auf 5,79 €. Dieser Wert liegt weiterhin deutlich unter dem Mittelwert des aktuellen Nürnberger Mietenspiegels von 6,86 €. Gerade hier wird deutlich, dass die wbg dämpfend auf die Mietpreisentwicklung in Nürnberg einwirkt und eine sehr verantwortungsvolle Mietpreispolitik umsetzt.
Forderungen/Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen lagen im Jahr 2014 bei rund
1,7 Mio. € (Vorjahr 1,5, Mio. €). Die Forderungen aus nicht gezahlten Mieten betrugen 0,6 Mio. € wie im Vorjahr und die Ausbuchungen von uneinbringlichen Forderungen rund 0,5 Mio. € (0,7 Mio. €).
verwaltete Objekte
Zum 31. Dezember 2014 verwaltete die wbg Nürnberg GmbH insgesamt 26 936 Einheiten, davon 17 995 eigene Mietwohnungen.
Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die Unternehmensgruppe nach wie vor einen Marktanteil von rund 10 % aller Mietwohnungen in der Stadt Nürnberg.
Mieterfluktuation
Die Fluktuationsrate im Geschäftsjahr 2014 in Höhe von 8,8 % blieb nahezu unverändert und liegt noch immer auf niedrigem Niveau.
Die Fluktuationsrate zählt zu den Parametern des Marktes, so dass die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt. Nach wie vor kommen durchschnittlich monatlich 750 Wohnungssuchende in unsere Vermietungseinheit. Den wenigsten kann eine Wohnung angeboten werden.
Im Jahr 2014 konnte im Rahmen der Vermietung 1 519 Wohnungssuchenden ein neues Zuhause vermittelt werden.
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand deutlich erhöht
Das bisher schon hohe Niveau der Instandhaltungs-ausgaben für den Wohnungsbestand wurde deutlich angehoben. Die Bestandserhaltung hat auch weiterhin einen sehr hohen Stellenwert. Die Unternehmensgruppe hatte im Geschäftsjahr Aufwendungen für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von
24,9 Mio. € (Vorjahr 19,9 Mio. €).
Die Aufwendungen für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 10,3 Mio. € (9,4 Mio. €). Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie Einbau von Heizungen und die Erneuerung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.
„Mit dem Aufwand unserer Unternehmensgruppe für Instandsetzung und Instandhaltungen, Mieterwechsel und Modernisierung von 35,2 Mio. € leisteten wir einen wesentlichen Beitrag zur Werterhaltung des Bestandes, zur zeitgemäßen und bedarfsorientierten Wohnungsan-passung und zur Beschäftigung des Handwerks in der Region“, erläutert Geschäftsführer Ralf Schekira.
Modernisierung geht weiter
Im Jahr 2014 wurden insgesamt 312 (236) Wohneinheiten modernisiert. Für das Jahr 2015 ist bereits ein ähnliches Modernisierungsprogramm angelaufen.
Bautätigkeit
Die im Vorjahr begonnenen 94 Wohneinheiten an der Plauener Straße, 2. BA, konnten zusammen mit einer Kindertagesstätte und den neuen Räumen für das KundenCenter NordOst planmäßig fertiggestellt und vermietet werden. Weitere 31 Wohneinheiten an der Nerzstraße befinden sich im Bau und werden Anfang 2016 fertiggestellt.
Damit wurden 2014 Investitionen in das Anlagevermögen in Höhe von rund 14 Mio. € getätigt.
Geschäftsbereich Bauträger und Stadtentwicklung
Entwicklung der Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2014 beliefen sich die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft der Unternehmensgruppe auf rund 16,9 Mio. € (10,2 Mio. €). Der Großteil der Umsatzerlöse resultiert aus dem Verkauf von Doppel- und Reihen-häusern sowie von Eigentumswohnungen im Stadtteil Langwasser, am Nordostbahnhof, in Großreuth und in Stein (Fabergut).
Der Geschäftsbereich Bauträger der Unternehmens-gruppe errichtete 21 Eigentumswohnungen und 47 Reihenhäuser. Davon konnten 31 Reihenhäuser an die neuen Eigentümer übergeben werden. In den Bauüberhang wurden 21 Eigentumswohnungen und 16 Eigenheime übernommen, die im Jahr 2015 fertiggestellt werden.
Stadtentwicklung
Im Geschäftsjahr konnten das Bauträgerquartier NOW am Nordostbahnhof weitestgehend abgeschlossen und der Baubeginn für das Areal an der Wallensteinstraße (GroßreuthGrün) vollzogen werden. Für das Areal Langwasser T erfolgten die Vorbereitungen der Erschließungsarbeiten.
Nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohneigentum trotz des hohen Preisniveaus sehr gut, was sicher der anhaltenden Niedrigzinsphase geschuldet ist.
WBG KOMMUNAL GmbH
Die WBG KOMMUNAL GmbH erbringt einerseits als Dienstleister Projektleitungs- und Planungsleistungen für die als Bauherr agierende Stadt Nürnberg. Andererseits realisiert sie im Rahmen einer Öffentlich-Öffentlichen Partnerschaft (ÖÖP) in Bauherrenfunktion Bauprojekte (vor allem Schulen) für die Stadt Nürnberg.
Die im Jahr 2013 fertiggestellten vier städtischen Kindertagesstätten sind im Geschäftsjahr 2014 an die Stadt Nürnberg übergeben worden. Das Jugendhaus mit Aktivspielplatz an der Muggenhofer Straße wurde fertiggestellt und Anfang 2015 an die Stadt Nürnberg übergeben.
Aus dem im Jahr 2013 abgeschlossenen Rahmenvertrag zur Übernahme der Baubetreuung von 26 Bauvorhaben (Bildungspaket 2022) sind bereits 11 Projekte in der Umsetzung, weitere befinden sich in der Projektklärungs- bzw. Projektentwicklungsphase.
Am 20.11.2014 wurde der ÖÖP-Projektvertrag über die Planung, den Neubau sowie die anschließende 25-jährige Bewirtschaftung der Ganztagsgrundschule mit integrier-tem Kinderhort im Stadtteil St. Leonhard abgeschlossen. Die Kostenberechnung liegt bei rund 28 Mio. EUR. Der Baubeginn erfolgte im III. Quartal 2014, die Inbetrieb-nahme ist für das III. Quartal 2016 geplant.
In 2012 hat die Stadt Nürnberg die Grundsatzent-scheidung getroffen, den Abriss und Ersatzneubau der Bertolt-Brecht-Schule sowie von Grundschule und Hort Dependance Zugspitzstraße im Stadtteil Langwasser als weiteres ÖÖP-Projekt mit der WBG KOMMUNAL GmbH durchzuführen. Für die beiden Projekte wurde der Architekturwettbewerb durchgeführt und mit den Planungen begonnen.
Mit der Inbetriebnahme von Grundschule und Hort Zugspitzstraße wird bis zum IV. Quartal 2017 und der Bertolt-Brecht-Schule im IV. Quartal 2019 gerechnet.
NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH
Verwaltung nach WEG
Durch die NORIMA werden nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) unter anderem 45 Eigentümergemeinschaften mit 1 256 Eigentums-wohnungen sowie 26 gewerbliche Objekte und 991 Garagen/TG-Stellplätzen verwaltet.
Bei den turnusmäßigen Verwalterwahlen im Jahr 2014 wurde die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH in allen Fällen als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums wiedergewählt, bei vier Gemeinschaften für weitere fünf Jahre, bei zwei Gemeinschaften zunächst für ein weiteres Jahr.
Versicherungswesen
Die auf die individuellen Bedarfe der Bestandskunden ausgerichtete Betreuung stand auch in 2014 wieder im Mittelpunkt der Versicherungsdienstleistungsaktivitäten.
Durch die Aktualisierung der jeweiligen Versicherungs-verträge, z. B. durch den Einschluss bislang noch nicht abgedeckter Risiken, sowie unter Berücksichtigung einer zielgerichteten Auswertung von mehrjährigen Schadens-statistiken in Verbindung mit der Umstellung der bisherigen Versicherungsbedingungswerke ist es gelungen, die Versicherungsverträge der Kunden nochmals zu optimieren.
Die deutlich verstärkte Nachfrage nach Versicherungs-schutz in den Sparten Elementarschaden-, Bauleistungs-, Architekten- und Bauherrenhaftpflicht-Versicherung hat
u. a. dazu beigetragen, dass mit einem Umsatzanstieg von 5,6 % die Prognose von 1,3 % deutlich übertroffen wurde.
Insgesamt wurden von der NORIMA in 2014 sieben Immobilienunternehmen mit rund 45 000 Wohnungen sowie eine Vielzahl von Einzelverträgen für Gewerbe- und Privatkunden im Rahmen des Versicherungsdienst-leistungsportfolios betreut.
Ausblick
Insgesamt ist es gelungen, die positive Entwicklung der Unternehmensgruppe auch im Jahr 2014 fortzusetzen. Diese gute Ausgangsposition soll genutzt werden, um in den nächsten Jahren weiter aktiv auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt agieren zu können.
Im Jahr 2013 wurde der Startschuss für den Ausbau der Kundenorientierung durch Weiterentwicklung des Geschäftsstellensystems mit Ausweitung der Öffnungszeiten und Verbesserung der Erreichbarkeit gegeben. Im Rahmen der Realisierung von Ersatzneubauten in der Wohnanlage Nordostbahnhof wurde das KundenCenter NordOst neu errichtet. Gleichzeitig wurden für die Mitarbeiter der telefonischen Kundenbetreuung im ServiceCenter in einer leerstehenden Gewerbeeinheit moderne und den Anforderungen entsprechend ausgestattete Arbeitsplätze geschaffen.
Um die Herausforderungen des Marktes und die Zielsetzungen der Gesellschafter in den nächsten Jahren bewältigen zu können, ist die wirtschaftliche und finanzielle Stärke des Unternehmens zwingend geboten. Im Zentrum stehen dabei Investitionen zur Schaffung neuen Wohnraums und in den Wohnungsbestand. Die strategischen Weichenstellungen haben sich bewährt und wurden weiter verfestigt. Aus unserer Sicht ist eine grundsätzliche Veränderung oder Neupositionierung nicht erforderlich. Gemeinsam mit unseren Mitarbeitern werden wir die vielfältigen Aufgaben und Herausforderungen im Sinne unserer Gesellschafter annehmen und erfüllen. Wir sind gut gerüstet, auch weiterhin einen Beitrag für die Stadt und die Gesellschaft zu leisten, sind sich die beiden Geschäftsführer Frank Thyroff und Ralf Schekira am Ende des Jahresgespräches einig.
