Herausforderungen des Nürnberger Wohnungsmarktes
Entsprechend der Wachstumsprognosen ist Nürnberg mit rund 530 000 Einwohnern erfreulicherweise auch weiterhin eine wachsende Stadt. Die sich daraus ergebenden Herausforderungen für den Wohnungsmarkt bestehen weiter und haben sich im Jahr 2015 deutlich verstärkt.
Da sich eine Reihe von Städten in einer ähnlichen Situation befindet, hat nun die Politik auf allen Ebenen im Jahr 2015 Entscheidungen getroffen, die den Wohnungsbau fördern und beschleunigen sollen. Dabei steht auch die Bezahlbarkeit der Mieten mehr denn je im Focus. Allerdings ergeben alle Bemühungen eines nicht: eine Senkung der Kosten für den Wohnungsneubau.
Die in den vergangenen Jahren gestiegenen bauord-nungsrechtlichen und energetischen Anforderungen sowie die baukonjunkturelle Lage erschweren die Zielstellung, das Preisniveau wenigstens zu halten.
In Nürnberg ist der Wohnungsmarkt nach wie vor angespannt und führt nachfrage- und kostenbedingt zu weiterhin steigenden Mieten und zum Teil zu sehr hohen Preisen für das Wohneigentum. Vor diesem Hintergrund stellt die Umsetzung des Satzungsauftrages der wbg, „bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten bereitzustellen“, weiterhin eine große Herausforderung für die Geschäftspolitik dar.
Trotz des starken Engagements der wbg im Wohnungs-neubau, vor allem im Bereich der geförderten Miet-wohnungen, ist preiswerter und vor allem bezahlbarer Wohnraum insbesondere für Menschen mit niedrigem Einkommen knapp.
Um einen Beitrag zur Entlastung des Nürnberger Wohnungsmarktes zu leisten, wurde das bereits seit 2013 vorhandene Wohnungsneubauprogramm von 1 000 Wohneinheiten bis 2020 um weitere rund 500 Wohn-einheiten in den Folgejahren aufgestockt.
Projekte in Realisierung
Im Geschäftsjahr 2015 wurden verschiedene Bauprojekte fortgeführt oder begonnen, die zum Teil im Jahr 2016 bereits bezogen werden können. Dabei handelt es sich um folgende Projekte:
- Ingolstädter Straße/Nerzstraße: 31 Mietwohnungen, freifinanziert
- Nansenstraße 34 a: 16 Mietwohnungen, freifinanziert
- Ostendstraße 85-87: 28 Mietwohnungen, davon 16 gefördert
- Am Nordostbahnhof: 106 Mietwohnungen, davon 40 gefördert
Dabei handelt es sich um rund 180 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von rund 44 Mio. Euro.
Neubauten 2016/2017
Die nachfolgenden Planungen wurden so vorangetrieben, dass der Baubeginn in den Jahren 2016 bzw. 2017 erfolgen kann:
- St. Johannis, neben VAG-Wendeschleife: 74 Mietwohnungen, davon 18 gefördert; bereits begonnen
- Bertha-von-Suttner-Straße, Rothenburger Straße:94 Mietwohnungen, davon 24 gefördert; bereits begonnen
- Eduardstraße: 18 Mietwohnungen, davon 18 gefördert; bereits begonnen
- Hohenbuckstraße: 64 Plätze Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge; Baubeginn August 2016
- Pillenreuther-, Sperber-, Schilling-, Galvanistraße: 132 Mietwohnungen, davon 49 gefördert; Baubeginn April 2017
- Coburger Straße 8 a: 11 Mietwohnungen, freifinanziert; Baubeginn März 2017
- Neusalzer Straße: 25 Mietwohnungen, davon 12 gefördert; Baubeginn März 2017
- Bernhardstraße: 35 Mietwohnungen, alle 35 gefördert; Baubeginn September 2017
- Gundelfinger Straße: 62 Mietwohnungen, davon 38 gefördert; Baubeginn September 2017
Dabei handelt es sich um rund 450 Wohneinheiten und 64 Unterkunftsplätze mit einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro.
Projekte ab 2018
Weitere Projektplanungen für Neubauten erfolgen aktuell in der Erhardstraße, der Colmberger Straße und für das Baugebiet Kornburg-Nord. Darüber hinaus erfolgen für weitere Wohnungsbaugrundstücke Projektentwicklungen.
„Mit diesem Neubauprogramm führen wir dem Markt bereits bis zum Jahr 2019 rund 630 neue, davon rund 250 geförderte Mietwohnungen zu und leisten damit einen deutlichen Beitrag zur Entlastung des Marktes“, erläutert Geschäftsführer Ralf Schekira zum Einstieg in das Jahrespressegespräch.
Allgemeines
„Für die Stadt und die Gesellschaft“, lautet auch in diesem Jahr das Motto des Geschäftsberichtes. Diesmal steht das hohe Neubauprogramm des Unternehmens im Vordergrund.
Einen weiteren wesentlichen Beitrag für die Stadtgesellschaft leistet auch die WBG KOMMUNAL GmbH.
Allgemeine Unternehmensdaten
Die Bilanzsumme der Unternehmensgruppe hat sich von 534,8 Mio. € im Vorjahr auf rund 541,9 Mio. € erhöht.
Das Eigenkapital ist von 191,8 Mio. € auf 105,8 Mio. € gesunken. Der Rückgang steht in Verbindung mit dem Anteilserwerb von 19,1 %.
Der Umsatz im Jahr 2015 mit rund 124,7 Mio. € liegt leicht unter dem Wert aus 2014 mit 126,4 Mio. €. Der Rückgang ist begründet durch eine geringere Umsatzentwicklung bei Grundstücksverkäufen, in der Baubetreuung der WBG/K und der N-ERGIE AG.
Der Jahresüberschuss 2015 im wbg-Konzern von rund 15,6 Mio. € liegt leicht über dem Vorjahr mit 14,8 Mio. €.
Die Unternehmensgruppe beschäftigte zum Stichtag 31.12.2015 insgesamt 276 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, darunter 13 Auszubildende, die zu Immobilienkaufleuten ausgebildet werden.
Ab 2016 werden zusätzlich zwei junge Menschen zu Bauzeichnern ausgebildet.
Die Finanzlage ist insgesamt geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2015 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation hat sich positiv entwickelt, auch wenn die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit belief sich im Jahr 2015 bei der Unternehmensgruppe auf rund 28 Mio. € im Vergleich zu 24,8 Mio. € des Vorjahres.
„Mit Blick auf die nächsten Jahre benötigen wir auf der einen Seite für den Wohnungsneubau und auf der anderen Seite zur Bestandserhaltung ein Investitions-volumen von rund 300 Mio. Euro.
Die vorhandene wirtschaftliche Basis ist für die vor uns stehenden Aufgaben unerlässlich und wird dringend benötigt“, stellt Geschäftsführer Frank Thyroff im Rahmen des Jahrespressegespräches fest.
Geschäftsbereich Bestandsmanagement
Mieten leicht gestiegen
Die Durchschnittsmiete aller wbg-eigenen Wohnungen stieg pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat um 0,17 € auf 5,87 €, die der Unternehmensgruppe um 0,16 € auf 5,95 €. Dieser Wert liegt weiterhin deutlich unter dem Mittelwert des aktuellen Nürnberger Mietenspiegels von 6,86 €. Gerade hier wird deutlich, dass die wbg dämpfend auf die Mietpreisentwicklung in Nürnberg einwirkt und eine sehr verantwortungsvolle Mietpreispolitik umsetzt.
Forderungen/Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen lagen im Jahr 2015 bei rund
1,7 Mio. € (Vorjahr ebenfalls 1,7 Mio. €). Die Forderungen aus nicht gezahlten Mieten betrugen 0,6 Mio. € wie im Vorjahr und die Ausbuchungen von uneinbringlichen Forderungen rund 0,8 Mio. € (0,5 Mio. €).
verwaltete Objekte
Zum 31. Dezember 2015 verwaltete die wbg Nürnberg insgesamt 19 803 Wohneinheiten, davon 17 958 eigene Mietwohnungen. Dazu kommen noch 7 126 sogenannte „sonstige Einheiten“, davon 5 804 eigene.
Im Jahr 2015 konnte mit der Sparkasse Nürnberg ein Vertrag unterzeichnet werden, auf dessen Basis ab 01.01.2016 die Immobilien der Sparkasse durch die wbg umfassend betreut werden.
Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die Unternehmensgruppe nach wie vor einen Marktanteil von knapp 10 % aller Mietwohnungen in der Stadt Nürnberg.
Mieterfluktuation
Die Fluktuationsrate im Geschäftsjahr 2015 sank von
8,8 % auf 8,2 % und ist damit weiterhin auf sehr niedrigem Niveau.
Die Fluktuationsrate zählt zu den Parametern des Marktes und verdeutlicht den Engpass. Nach wie vor kommen durchschnittlich monatlich 750 Wohnungs-suchende in unsere Vermietungseinheit. Den wenigsten kann eine Wohnung angeboten werden.
Im Jahr 2015 konnte im Rahmen der Vermietung 1 533 Wohnungssuchenden ein neues Zuhause vermittelt werden.
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand
Das bisher hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand hat sich geringfügig reduziert. Die Bestandserhaltung hat auch weiterhin einen sehr hohen Stellenwert. Die Unternehmensgruppe hatte im Geschäftsjahr Aufwendungen für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 21,7 Mio. € (Vorjahr 24,9 Mio. €).
Die Aufwendungen für den Mieterwechsel beliefen sich unverändert auf rund 10,3 Mio. € (10,3 Mio. €). Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie Einbau von Heizungen und die Erneuerung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.
„Mit dem Aufwand unserer Unternehmensgruppe für Instandsetzung und Instandhaltungen, Mieterwechsel und Modernisierung von 32 Mio. € leisteten wir einen wesentlichen Beitrag zur Werterhaltung des Bestandes, zur zeitgemäßen und bedarfsorientierten Wohnungsan-passung und zur Beschäftigung des Handwerks in der Region“, erläutert Geschäftsführer Ralf Schekira.
Modernisierung geht weiter
Im Jahr 2015 wurden insgesamt 247 (312) Wohneinheiten modernisiert.
Geschäftsbereich Bauträger und Stadtentwicklung
Entwicklung der Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2015 beliefen sich die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft der Unternehmensgruppe auf rund 14,3 Mio. € (16,9 Mio. €). Der Großteil der Umsatzerlöse
resultiert aus dem Verkauf von Doppel- und Reihen-häusern sowie von Eigentumswohnungen im Stadtteil Langwasser, am Nordostbahnhof und in Großreuth. Der leichte Umsatzrückgang liegt an der ins Jahr 2016 verschobenen Fertigstellung von Eigenheimen.
Der Geschäftsbereich Bauträger der Unternehmens-gruppe errichtete 21 Eigentumswohnungen und 45 Reihenhäuser. Davon konnten 21 Eigentumswohnungen und 13 Reihenhäuser an die neuen Eigentümer übergeben werden. In den Bauüberhang wurden 32 Eigenheime übernommen, die im Jahr 2016 fertiggestellt werden.
Stadtentwicklung
Im Geschäftsjahr konnte der Baubeginn für das Bauträgerquartier Langwasser T vollzogen werden.
Nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohneigentum trotz des hohen Preisniveaus sehr gut, was sicher der anhaltenden Niedrigzinsphase geschuldet ist.
WBG KOMMUNAL GmbH
Die WBG KOMMUNAL GmbH erbringt einerseits als Baudienstleister Projektleitungs- und Planungsleistungen für die als Bauherr agierende Stadt Nürnberg. Andererseits realisiert sie im Rahmen einer Öffentlich-Öffentlichen Partnerschaft (ÖÖP) in Bauherrenfunktion Bauprojekte (Schulen) für die Stadt Nürnberg.
Das Jugendhaus mit Aktivspielplatz an der Muggenhofer Straße wurde Anfang 2015 an die Stadt Nürnberg übergeben.
Im Jahr 2013 wurde ein Rahmenvertrag über die Baubetreuung einer Vielzahl von Bauvorhaben für Bildungsbauten abgeschlossen.
Derzeit sind 14 Projekte in verschiedenen Stadien in Planung bzw. Umsetzung.
Dazu gehören
- Jugendtreff an der Karl-Schönleben-Straße,
- Kinderhort an der Forsthofstraße,
- Kindertagesstätte in der Tiroler Straße,
- Kinderhort in der Reichelsdorfer Schulgasse,
- Kinder- und Jugendhaus Pastoriusstraße,
- Schulturnhallen Zugspitzstraße,
- Kinderhort und Mittagsbetreuung Bauernfeindstraße,
- Kinderhort und Grundschule Neue Hegelstraße,
- Kinderhort und Mittagsbetreuung Grimmstraße,
- Grundschule und Kinderhort Thoner Espan mit Dreifachturnhalle,
- Umbau Altsporthallen Uhlandschule,
- Anpassungen der B 12, Nunnenbeckstraße,
- Taekwondo-Doppelhalle Karl-Schönleben-Straße,
- Generalsanierung und Erweiterung Kindertagesstätte Grünewaldstraße
Allein mit diesen 14 Projekten, die ein Investitionsvolumen von rund 100 Mio. € umfassen, werden ca. 1 700 Plätze in Kindertagesstätten bzw. ähnlichen Einrichtungen und ca. 600 Plätze in Schulen bzw. ähnlichen Einrichtungen geschaffen, weiterhin 7 Sporthallen.
Weitere befinden sich in der Projektklärungs- bzw. Projektentwicklungsphase.
Der Neubau der Ganztagsgrundschule mit integriertem Kinderhort im Stadtteil St. Leonhard liegt im Zeit- und Kostenrahmen und wird 2016 abgeschlossen. Die Kosten belaufen sich auf rund 28 Mio. €. Die WBG KOMMUNAL GmbH wird anschließend die 25-jährige Bewirtschaftung der Schule übernehmen.
Der Baubeginn für die Grundschule und Hort Zugspitzstraße wurde im September vorgenommen. Derzeit verlaufen alle Arbeiten im Rahmen der Planung. Die Kosten belaufen sich auf rund 26 Mio. €.
Die Planungen für das neue Schulzentrum Bertolt-Brecht-Schule werden intensiv fortgeführt.
NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH
Verwaltung nach WEG
Durch die NORIMA werden nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) unter anderem 47 Eigentümergemeinschaften mit 1 287 Eigentums-wohnungen sowie 28 gewerbliche Objekte und 1 012 Garagen/TG-Stellplätzen verwaltet.
Bei den turnusmäßigen Verwalterwahlen im Jahr 2015 wurde die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH in allen Fällen als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums wiedergewählt, bei sechs Gemeinschaften für weitere fünf Jahre, bei zwei Gemeinschaften für weitere drei Jahre.
Versicherungswesen
Die auf die individuellen Bedarfe der Bestandskunden ausgerichtete Betreuung stand auch in 2015 wieder im Mittelpunkt der Versicherungsdienstleistungsaktivitäten.
Die deutlich verstärkte Nachfrage nach Versicherungsschutz in der Sparte Elementarschäden sowie einer deutlichen Bautätigkeitszunahme bei den betreuten Kunden haben unter anderem zu einem Umsatzanstieg von 5,1 % geführt.
Insgesamt wurden von der NORIMA in 2015 sieben Immobilienunternehmen mit rund 45 000 Wohnungen sowie eine Vielzahl von Einzelverträgen für Gewerbe- und Privatkunden im Rahmen des Versicherungsdienstleistungsportfolios betreut.
Mieterzufriedenheit
Neben der umfangreichen Bautätigkeit stehen auch weiterhin die Bedürfnisse der Bestandsmieter im Focus. Um Verbesserungspotential besser zu erkennen, wurde 2015 eine Mieterbefragung durchgeführt. Hierbei wurden alle Mieter angeschrieben. Von rund 18 000 Fragebogen haben wir rund 7 000 (45,8 %) ausgefüllt zurückerhalten.
Dabei gaben 87,5 % der Befragten an, sie seien mit der wbg im Allgemeinen und 80,4 % mit dem Kundenservice der wbg zufrieden. 75,4 % sind mit unserem Produkt, der jeweiligen Wohnung zufrieden, und 87,3 % würden die wbg weiterempfehlen.
„Über das Ergebnis der Befragung haben wir uns gefreut. Wir sehen aber auch an einigen Stellen noch Potential für Verbesserungen. Diese gehen wir konsequent und ziel-gerichtet an. Wenn wir in einigen Jahren die Befragung wiederholen, haben wir den Ehrgeiz, die vorstehenden Zahlen noch zu verbessern“, sind sich die beiden Geschäftsführer Frank Thyroff und Ralf Schekira einig.
Ausblick
Insgesamt ist es gelungen, die positive Entwicklung der Unternehmensgruppe auch im Jahr 2015 fortzusetzen. Diese gute Ausgangsposition wird genutzt, um in den nächsten Jahren noch mehr auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt agieren zu können.
Um die Herausforderungen des Marktes und die Zielsetzungen der Gesellschafter in den nächsten Jahren bewältigen zu können, ist die wirtschaftliche und finanzielle Stärke des Unternehmens zwingend geboten. Im Zentrum stehen dabei Investitionen zur Schaffung neuen Wohnraums und zur Erhaltung des Wohnungsbestandes.
Die strategischen Weichenstellungen haben sich bewährt und wurden weiter verfestigt. Aus unserer Sicht ist eine grundsätzliche Veränderung oder Neupositionierung nicht erforderlich. Gemeinsam mit unseren Mitarbeitern werden wir die vielfältigen Aufgaben und Herausforderungen im Sinne unserer Gesellschafter annehmen und erfüllen. Dazu gehört auch die Aufgabe, die in Nürnberg bleibenden, anerkannten geflüchteten Menschen sozialverträglich in unsere Wohnanlagen zu integrieren.
Wir sind gut gerüstet, auch weiterhin einen Beitrag für die Stadt und die Gesellschaft zu leisten, sind sich die beiden Geschäftsführer Frank Thyroff und Ralf Schekira einig.
„Allerdings halten wir es für dringend erforderlich, dass sich deutlich mehr Akteure auch dem Bau von Mietwohnungen, und hier vor allem dem Bau von gefördertem Wohnraum, annehmen. Derzeit stehen sich Eigentum und Miete in einem Verhältnis von 30:70 im Bestand gegenüber. Wenn heute die steigende Zahl der Baugenehmigungen positiv erwähnt wird, dann darf dennoch festgestellt werden, dass es sich zu einem hohen Anteil um Bauträgerobjekte handelt und nicht um dringend benötigte Mietwohnungen“, stellen die Geschäftsführer am Ende des Jahrespressegespräches deutlich heraus.
