Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Nürnberg wird für Wohnungssuchende immer enger, bedingt durch den Zuzug der Menschen in die Stadt und einem stagnierenden Wohnungsneubau im Bereich der geförderten Mietwohnungen. Die Tendenz zum Mangel an preiswerten Wohnungen ist deutlich spürbar. Wohnen wird in Nürnberg teurer, was auch mit gestiegenen Baupreisen und nicht angepasster Fördermodalitäten des Freistaates Bayern zu tun hat.

Das Jahr 2011 stand ganz im Zeichen des Umbruches. So wurden Ende 2010 die Vorbereitungen für die Einführung einer neuen ERP-Software abgeschlossen. Der Start des Realbetriebes am 01.01.2011 verlief im Wesentlichen reibungslos. Im Laufe der zyklischen Arbeiten sind dann jedoch an verschiedenen Stellen Potentiale für Programmweiterentwicklungen erkannt worden.

Ebenfalls zum 01.01.2011 wurde die im Vorjahr erarbeitete neue interne Organisation der wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen in Kraft gesetzt. Hier haben sich im Laufe des Jahres ebenfalls Anpassungsspielräume aufgetan. Diese Neuorganisation wurde aufgrund der Anforderungen der beiden Gesellschafter und dem weiteren Ausbaus der Geschäftsfelder erforderlich. Die Unternehmensgruppe verfügt heute über 4 operative Geschäftsbereiche: Bestandsmanagement, Bauträger und Stadtentwicklung, Immobilienmanagement Stadt und Immobilienmanage-ment StWN.

Allgemeine Unternehmensdaten

Die Bilanzsumme der WBG Nürnberg Gruppe hat sich von 504,2 Mio. € im Vorjahr auf rund 508,8 Mio. € erhöht.
Das Eigenkapital ist auf über 151,5 Mio. € (140,6 Mio. €) gestiegen und hat damit erneut einen Spitzenwert erreicht.
Der Umsatz im Jahr 2011 mit knapp 118 Mio. € konnte im Vergleich zum Vorjahr mit rund 106 Mio. € ebenfalls deutlich gesteigert werden.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von rund 19,4 Mio. € ist im Wesentlichen unverändert geblieben.

Die im Jahr 1994 erworbenen Tochtergesellschaften NAG-Nürnberger Aufbaugesellschaft mbH und FWG-Fränkische Wohnungsbaugesellschaft mbH sowie die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH haben im Jahr 2011 erneut mit einem positiven Deckungsbeitrag das Gesamtergebnis der Unternehmensgruppe gestärkt.

Die WBG Nürnberg Gruppe beschäftigte 2011 durchschnittlich 231 ( Vorjahr 225 ) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon jeweils 11 Auszubildende.

Die Finanzlage der WBG Nürnberg Gruppe ist geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2011 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation war zufriedenstellend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit belief sich im Jahr 2011 bei der Unternehmensgruppe auf rund 24,8 Mio. € im Vergleich zu 22,3 Mio. € des Vorjahres.

Geschäftsbereich Immobilienmanagement

Mieten auch bei der wbg gestiegen

Die Durchschnittsmiete aller wbg-eigenen Wohnungen stieg pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat um 0,18 € auf 5,33 €, die der WBG Nürnberg Gruppe ebenfalls um 0,18 € auf 5,41 €. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Mittelwert des aktuellen Nürnberger Mietenspiegels von 6,17 €.

Forderungen/Erlösschmälerungen

Die Erlösschmälerungen (Leerstand und Mietverzichte) lagen im Jahr 2011 bei rund 1,6 Mio. €. Die Forderungen aus nicht gezahlten Mieten betrugen 1,3 Mio. € und die Ausbuchungen von uneinbringlichen Forderungen rund 0,9 Mio. €. „Die Ausfälle, bedingt durch den Leerstand von Wohnungen und durch Mietverzichte bieten noch begrenzt Reduzierungspotenzial. Leider sind die Ausfälle wegen nicht gezahlter Mieten für uns nicht steuerbar und erfordern unsere vollste Aufmerksamkeit", stellt der kaufmännische Geschäftsführer Frank Thyroff fest.

Zahl verwalteter Objekte gestiegen

Zum 31. Dezember 2011 verwaltete die wbg Nürnberg GmbH insgesamt 24 809 Mieteinheiten, davon 17 922 eigene Mietwohnungen.
Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die WBG Nürnberg Gruppe nach wie vor einen Marktanteil von gut 10 % aller Mietwohnungen in der Stadt Nürnberg.

Fluktuation leicht gesunken

Die Fluktuationsrate innerhalb der Unternehmensgruppe ist von 9,9 % im Jahr 2010 auf 9,3 % im Jahr 2011 gesunken. Diese Veränderung ist ein deutliches Zeichen für einen enger werdenden Wohnungsmarkt. Im Jahr 2011 haben im Rahmen der Vermietung rund 1 700 Wohnungssuchende (2010 = 1 800) ein neues Zuhause erhalten.

Instandhaltung gleichbleibend auf hohem Niveau

Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand konnte in diesem Jahr wieder beibehalten werden. Die Bestandspflege hat auch weiterhin einen hohen Stellenwert. Die WBG Nürnberg Gruppe hatte Ausgaben für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von 29,2 Mio. € (29,3 Mio. €).

Die Aufwendungen für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 8,9 Mio. € (9,3 Mio. €). Beim Mieterwechsel werden zusätzlich zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie Einbau von Heizungen oder Überarbeitung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.

„Insgesamt investierten wir 2011 in den Bestand unserer Unternehmensgruppe rund 36,8 Mio. € und leisteten damit einen wesentlichen Beitrag zur Beschäftigung des Handwerks in der Region", stellt Frank Thyroff fest.

Modernisierung geht weiter

Im Jahr 2011 wurden insgesamt 290 (398) Wohneinheiten modernisiert. Für das Jahr 2012 ist bereits ein ähnliches Moderni-sierungsprogramm angelaufen.

27 Wohnungen fertig gestellt

Im Jahr 2011 wurden aus dem Bauüberhang des Jahres 2010 im Neubau 27 Wohneinheiten fertig gestellt. Durch Aufstockung des Bestandes konnten weitere 6 Wohnungen neu geschaffen werden.
Im Modernisierungsbauüberhang befanden sich zum Jahreswechsel 35 Mietwohnungen.

Entwicklung der Verkaufserlöse erfreulich

Im Geschäftsjahr 2011 beliefen sich die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft auf rund 6,7 Mio. € (4,3 Mio. €). Der Großteil der Umsatzerlöse resultiert aus dem Verkauf von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen im Stadtteil Langwasser.

13 Eigenheime fertig gestellt

Im Jahr 2011 wurden aus dem Bauüberhang des Jahres 2010 13 Eigenheime fertig gestellt.

Weitere 22 Eigenheime wurden begonnen und in den Bauüberhang des Jahres 2012 übernommen.

Geschäftsbereich Immobilienmanagement StWN

Der Konzern Städtische Werke Nürnberg führt in seinem Portfolio Liegenschaften mit mehr als 16 Mio. m² Grundstücksfläche, mehr als 250 000 m² betriebliche genutzte Gebäudefläche sowie ca. 150 Wohnungen.

Mit der Entscheidung des Konzerns Städtische Werke Nürnberg, die Immobilienkompetenz bei der wbg zu bündeln, nehmen wir die Aufgabe als Portfolio-, Property- und Asset-Manager für den eigenen und angemieteten Immobilienbestand wahr.

Ziel des Immobilienmanagements ist die optimierte Bereitstellung von Immobilien für das Kerngeschäft sowie die Identifikation und ergebnismaximierte Verwertung betriebsobsoleter Liegenschaften. Im Vordergrund stehen die Erfordernisse des Kerngeschäftes sowie die Einhaltung gesetzlicher und betrieblicher Vorgaben unter wirtschaftlich optimierten Bedingungen. In enger Abstimmung mit dem Asset Owner erfolgt die bedarfsgerechte infrastrukturelle, technische und kaufmännische Bewirtschaftung sowie die Planung und Steuerung von An- und Vermietungen, Projektent-wicklungen sowie Grundstücksverkäufe für die Geschäftsfelder des StWN-Konzerns. Neben der erfolgreichen Erfüllung der Aufgaben aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag lag im Geschäftsjahr der Schwerpunkt auf der Schärfung und Optimierung von Prozessbildern und Schnittstellen zu den Prozess-beteiligten, dem Ausbau und der Konsolidierung der Geschäftsbeziehungen sowie der Erweiterung des Geschäftsbesorgungsverhältnisses im Konzern.

WBG KOMMUNAL GmbH

Die WBG KOMMUNAL GmbH wurde 2009 gegründet, um als Inhouse-Gesellschaft für die Stadt Nürnberg Aufgaben im Immobilienumfeld zu übernehmen. Zum einen handelt es sich hierbei um Baubetreuungsleistungen im Rahmen der Planung, Steuerung und Durchführung von kommunalen Bauprojekten, wie dies beispielsweise im Rahmen des Konjunkturpaketes II erfolgt ist.

Eine weitere Beauftragungsart kann im Rahmen sogenannter ÖÖP-Projekte erfolgen, d. h. die Stadt Nürnberg beauftragt die WBG KOMMUNAL GmbH mit der Planung und dem Bau von Gebäuden sowie darüber hinaus über 20 bis 25 Jahre mit deren Bewirtschaftung. Dabei wird üblicherweise auch die Finanzierung des Baus in das Leistungspaket einbezogen. Die WBG KOMMUNAL GmbH kann auch in Phasen der Stadtentwicklung tätig werden.

Im Jahr 2009 wurde die WBG KOMMUNAL GmbH mit 15 Bauprojekten aus dem Konjunkturpaket II beauftragt. Bei den Projekten handelt es sich um Schulen, Kindertagesstätten sowie Verwaltungsgebäude. Die Aufgabe bestand in der vollständigen technischen und kaufmännischen Planung, Betreuung und Abwicklung der energetischen Modernisierung dieser Objekte. Alle Objekte wurden frist- und kostengerecht bis zum 30.09.2011 fertig gestellt. Erfreulicherweise konnte das geplante Auftragsvolumen von 17,1 Mio. € um ca. 14 % unterschritten werden und endete mit einer Gesamtabrechnungssumme in Höhe von 14,7 Mio. €. Durch dieses sehr positive Ergebnis konnten vorher nicht geplante, im Zuge der Bauabwicklung aber erkannte wichtige Zusatzmaßnahmen mit einem Volumen von 0,6 Mio. € noch realisiert werden.

Im 2. Halbjahr 2011 wurde die WBG KOMMUNAL GmbH beauftragt, für die Stadt Nürnberg auch die Erstellung von vier Kindertagesstätten mit Krippen zu betreuen. Für ein Jugendhaus mit Aktivspielplatz steht die Beauftragung derzeit an. Das von der WBG KOMMUNAL GmbH betreute Gesamtvolumen der vier Kindertagesstätten sowie des Jugendhauses beläuft sich auf ca. 15,1 Mio. €.

Im Bereich der ÖÖP-Projekte wurde seitens der Stadt Nürnberg bereits im Geschäftsjahr 2010 die Grundsatzentscheidung getroffen, die WBG KOMMUNAL GmbH mit dem Neubau und der anschließenden Bewirtschaftung der Schule in St. Leonhard zu beauftragen. Dabei handelt es sich um die Errichtung und eine 20-25 Jahre dauernde Bewirtschaftung einer sprengelübergreifenden, gebundenen Ganztagesschule mit integriertem Kinderhort im Nürnberger Stadtteil St. Leonhard.

Im Geschäftsjahr 2011 erzielte die Gesellschaft einen Umsatz in Höhe von 463 T€. Das Geschäftsjahr endet mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 34 T€. Langfristige Vermögenswerte bestanden zum 31.12.2011 nicht. Die Eigenkapitalquote beträgt 32,9 %.

NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH

Durch die NORIMA werden nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) unter anderem 43  Eigentümergemeinschaften mit 1 168 Eigentumswohnungen sowie 26 gewerbliche Objekte und 896 Garagen/TG-Stellplätzen verwaltet.

Bei allen 12 turnusmäßigen Verwalterwahlen im Jahr 2011 wurde die NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums wiedergewählt.

Versicherungswesen

Ein Schwerpunkt der Tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr war, wie schon in den vergangenen Jahren, die Konsolidierung des Versicherungsbestandes. Die Umsatzerlöse im Versicherungsgeschäft sind im Vergleich zum Vorjahr um 2,3 % gestiegen.

Durch das Ende 2007 in Kraft getretene Umweltschadengesetz wurde eine öffentlich-rechtliche Haftung für die Schädigung von geschützten Tieren, Pflanzen und Lebensräumen (sogenannte Biodiversität) normiert. Sämtliche von der NORIMA betreuten Wohnungsunternehmen haben deshalb einen zusätzlichen Versicherungsschutz gezeichnet.

Aber auch die Elementarschadenversicherung rückt aufgrund vermehrter Schadenereignisse immer stärker in den Fokus der Kunden.

Insgesamt werden von der NORIMA sieben Wohnungsunternehmen mit rund 45 000 Wohnungen und eine Vielzahl von Eigentümergemeinschaften und Privatpersonen im Rahmen des Versicherungsdienst-leistungsportfolios betreut.

Nürnberg, 01. Juni 2012