Derzeitige Situation
In Anbetracht der niedrigen Wohnungsbaufertigstellungszahlen in Deutschland in der jüngsten Vergangenheit drängt sich die Frage auf, woran dies liegen mag.
Besonders die Unternehmen, die keinem kommunalen Einfluss unterliegen, ziehen sich nahezu vollständig aus dem öffentlich geförderten Mietwohnungsbau zurück.
Nun könnte man vordergründig annehmen, die Wohnungsunternehmen würden sich deshalb aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zurückziehen, weil die Rahmenbedingungen nicht zur angestrebten Gewinnmaximierung passen. Hegt man diesen Gedanken, hat man nichts von dem verstanden, was die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zu ihrer Aufgabe gemacht haben, nämlich die Versorgung der breiten Schichten der Bevölkerung mit gutem, sicherem und preiswertem Wohnraum. Dies gilt natürlich auch für die WBG Nürnberg Gruppe.
Auch könnte man annehmen, die Wohnungsunter-nehmen würden sich aus dem Neubau von öffentlich geförderten Wohnungen zurückziehen, weil derzeit kein Bedarf vorhanden ist. Das mag für manche Regionen sicherlich gelten, aber nicht für alle und sicher nicht für die Region Nürnberg. Aber offensichtlich würden auch viele Wohnungsunternehmen nicht mehr investieren, wenn der Bedarf größer wäre.
Die Ursachen liegen in den Rahmenbedingungen. Nicht nur beim Wohnungsneubau, sondern vielmehr in den Beständen an öffentlich geförderten Wohnungen sind Reformen erforderlich, und zwar unabhängig von der Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum.
Die gesellschaftliche Problematik liegt in den bestehenden Wohnanlagen. Diese Probleme müssen angegangen werden. Die Gesellschaft muss sich darüber Gedanken machen, wie sie zu entschärfen sind, oder alle Beteiligten - die Gesellschaft, die Städte und die Wohnungsunternehmen - werden zusammen "die Zeche bezahlen".
Die derzeitige öffentliche Wohnungsbauförderung mit
- der direkten Belegung
- der starren Fehlbelegungsabgabe
- und den viel zu niedrigen Einkommensgrenzen
begünstigt eindeutig und unstrittig die Bildung von "belasteten Nachbarschaften". So fördert die Fehlbelegungsabgabe regelrecht die "Entmischung" von Wohnsiedlungen.
Auch der durchaus richtige Ansatz der einkommensorientierten Förderung hilft nicht weiter, weil hier keinerlei Ansatz auf den Wohnungsbestand zu erkennen ist.
Bund und Länder sind aus Sicht aller Wohnungsunternehmen, aber auch aus Sicht der Kommunen gefordert, schnell zu reagieren.
Wohnungsversorgung
Dass es zu Engpässen auf den Wohnungsmärkten kommen kann, verdeutlicht die Entwicklung der wichtigen Wohnungsbau-Indikatoren.
Der für die Mietmärkte relevante Mehrfamilienhausbau sinkt seit Jahren auch in Bayern. So blieben die Fertigstellungszahlen im Bund 22,1 %, die der Baugenehmigungen um 18,1 % hinter den Vorjahreszahlen zurück.
In Bayern wurden 11,4 % weniger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt und rd. 4 % weniger Baugenehmigungen erteilt. Die Entwicklung in Bayern ist zwischenzeitlich im fünften Jahr nach unten gerichtet. Eine Trendumkehr zeichnet sich bisher nicht ab und ist vielleicht unter den diskutierten Rahmenbedingungen auch nicht zu erwarten.
Ein weiterer Indikator ist die Entwicklung der Hypothekarkredite und Grundschulddarlehen. Das Darlehensvolumen für Mietwohnungen - aber auch für Eigentumswohnungen - ist im vergangenen Jahr deutlich gesunken.
Bei einer solchen Entwicklung ist davon auszugehen, dass sich nicht zuletzt alle Faktoren gerade gegen die richten, die aufgrund ihrer sozialen Stellung zu den Schwächeren gehören.
"Wir als WBG Nürnberg Gruppe werden weiterhin bemüht sein, unseren Auftrag zu erfüllen, und wir hoffen, dass sich die Rahmenbedingungen, die für unser Handeln gelten, in diesem Sinne positiv entwickeln. Wir schließen uns allerdings der Auffassung des Deutschen Mieterbundes an, dass die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau im Jahr 2001 von 450 Mio. DM auf 2 Mrd. DM erhöht werden sollten, um soziale Härten zu verhindern", so wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter anlässlich der Bilanzpressekonferenz der WBG Nürnberg Gruppe.
Mietentwicklung
Bei der Entwicklung der Mieten ist davon auszugehen, dass die Grundmieten wegen der weiter steigenden Nebenkosten langsamer und objektbezogen anzupassen sind. Die steigenden Nebenkosten nehmen Mieterhöhungsspielraum weg.
Zum 01.11.00 wird die Unternehmensgruppe Mietanpassungen von durchschnittlich 7 % vornehmen, da die Mittel für dringend anstehende Instandhaltungsaufwendungen benötigt werden.
Das Vorgehen berücksichtigt diesmal die Objektdaten (derzeitige Miethöhe, Lage, Ausstattung, Wohnumfeld, Mieterstruktur) stärker als bisher. Der "Wohnwert" und die bisherigen preislichen Rahmenbedingungen sind auch ein entscheidendes Kriterium.
Mietanpassungen sind nur im nicht preisgebundenen Wohnraum möglich.
Auch für die abgelaufenen 6 Monate des Jahres 2000 ist festzustellen, dass die Zahlungsmoral weiterhin abnimmt. Außerdem ist festzustellen, dass die Verweildauer in den Wohnungen bei neuen Mietern sinkt.
Dieser "Trend" ist zu beobachten. Mietrückstände und hohe Instandhaltungskosten, um die Wohnung wieder vermietbar zu machen, sind häufig die Folge. Da aber Geld nur einmal ausgegeben werden kann müssen erforderliche Instandhaltungsarbeiten unter Umständen zeitlich verschoben werden.
Die etablierte Schuldnerberatung der Unternehmensgruppe fährt mit einem hohen Einsatz und hat sich bewährt, vor allem in den Fällen, in denen sie prophylaktisch tätig werden konnte.
Wohneigentum
Der Markt für Wohneigentum (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) hat sich gegenüber dem Vorjahr gewaltig abgeschwächt, das heißt, die Nachfrage ist zurückgegangen. Es ist festzustellen, dass im ersten Halbjahr eine Stagnation bis abwartendes Verhalten vorliegt.
Anleger sind nahezu ausgefallen und Selbstnutzer zögern mit ihrer Kaufentscheidung.
Insgesamt ist davon auszugehen, dass nach dem erfolgreichen Jahr 1999 der Verkauf von Wohneigentum entscheidend geringer in seiner Höhe ausfallen wird, als im Geschäftsjahr 1999.
Instandhaltung
Auch ist festzuhalten, dass das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben ab dem Jahr 2001 aus heutiger Sicht nicht gehalten werden kann, und dies angesichts der hohen Aufwendungen der vergangenen Jahre und der Modernisierung von über 2 300 Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren durchaus vertretbar ist. Es treten zwangsläufig durch die Modernisierungen Kosteneinsparungseffekte bei den laufenden Kosten der Instandhaltung auf.
Investitionen
In den nächsten Jahren wird verstärkt die Liquidität zu beobachten sein, damit die Unternehmensgruppe nicht in schwieriges Fahrwasser gerät. Das Investitions-programm ist entsprechend den Möglichkeiten anzupassen. Mitentscheidend wird sein, mit welchen öffentlichen Mitteln und in welcher Höhe in Zukunft zu rechnen ist. Die Umstellung vom 1. Förderweg auf die einkommensorientierte Förderung wird eine Aufgabe sein, der man sich stellen muss. Welche zusätzliche Administration bei der Auswahl der Mieter und der Einkommensüberwachung damit verbunden ist, wird die Zukunft zeigen.
Ganz entscheidend wird sein, in welcher Höhe die Mittel fließen und ob der Anteil der Eigenmittel steigt und damit zusätzlich die Liquidität belastet.
WBG Nürnberg Gruppe
Die WBG Nürnberg Gruppe, Immobilienunternehmen, umfasst die Firmen
- wbg
- Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Nürnberg mbH
- NAG
- Nürnberger Aufbaugesellschaft mbH
- FWG
- Fränkische Wohnungsbaugesellschaft mbH
- NORIMA
- Immobilien Dienstleistungen GmbH.
Alle Geschäftsaktivitäten werden von der wbg gesteuert. Zwischen den Tochterfirmen und der Muttergesellschaft bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge.
10 % Umsatzsteigerung
Die WBG Nürnberg Gruppe erzielte 1999 einen Außenumsatz in Höhe von 169,3 Mio. DM. Das entspricht einer Steigerung von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr. Der Umsatz resultierte zum überwiegenden Teil aus den Erlösen der Vermietung mit 136, 5 Mio. DM.
Hier spielt eine positive Rolle, dass rund 1 000 Mietwohnungen der NÜRNBERGER Versicherungsgruppe in die Rechnung einbezogen sind. Diese Wohnungen wurden 1999 in die kaufmännische und technische Betreuung übernommen.
Bestes Verkaufsergebnis
Begünstigt durch die historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen und der noch moderaten Baupreise war es möglich, im Jahr 1999 bei der Veräußerung von Wohneigentum einen Umsatz von 26,3 Mio. DM zu erzielen.
Das ist umsatzbezogen und preisbereinigt das beste Verkaufsergebnis in der Geschichte. Es wurden 37 Eigentumswohnungen und 20 Kaufeigenheime ergebniswirksam in 1999 veräußert.
Aus dem Programm "Vermögensbildung in Mieterhand" wurde mit der Veräußerung von weiteren 7 Einheiten ein Umsatz von 1,4 Mio. DM erzielt. Es sind zwischenzeitlich 31 Wohnungen oder 35 % der zur Privatisierung freigegebenen Wohnungen veräußert. "Damit sind wir zufrieden" so Peter H. Richter.
Für das Jahr 2000 wird mit einem Rückgang des Verkaufsumsatzes gerechnet, da der Markt bei Eigentumswohnungen stagniert bzw. rückläufig ist. Auch für Familienheime (Reihenhäuser) ist der Markt schwieriger geworden.
4,8 Mio. DM Überschuss
Der Jahresüberschuss der Muttergesellschaft wbg liegt mit 4,8 Mio. DM leicht über dem erfreulichen Ergebnis von 1998 mit 4,7 Mio. DM.
Nach Einstellung von knapp 3 Mio. DM in die Gewinnrücklagen ergibt sich ein Handelsbilanzgewinn von rd. 1,8 Mio. DM.
Bei einer Bilanzsumme von fast 827 Mio. DM verfügt die wbg über ein Eigenkapital von rd. 196 Mio. DM. Dieser Betrag entspricht einem Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme von 23,6 %.
2,5 % Umsatzrendite
Der Jahresüberschuss entspricht einer Eigenkapitalrendite von rd. 2,5 %. Die Umsatzrendite liegt ebenfalls bei rd. 2,5 %.
Beide Ergebnisse sind aufgrund des im Gesellschaftsvertrag festgelegten Auftrages nicht mit den Zahlen der Industrie, anderen Dienstleistungsunternehmen oder Banken und Versicherungen, das heißt nicht mit einer Rentierlichkeit wie dem shareholder-value-Prinzip, zu vergleichen.
6,5 % mehr Verwaltungseinheiten
Zum 31.12.99 verwaltete die WBG Nürnberg Gruppe 28 240 Einheiten. Das ist gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um 1 719 Einheiten oder 6,5 %. Von den verwalteten Einheiten gehören der wbg 16 957 Mietwohnungen, der Unternehmensgruppe 18 349.
Die durchschnittliche Miethöhe belief sich in 1999 auf DM 7,26 netto je m2 und Monat (Vorjahr 7,07 DM).
Die Fluktuationsrate verharrte auch 1999 mit rund 8 % auf einem hohen Niveau.
Aufgrund der Zahlen der abgelaufenen Monate des Jahres 2000 ist davon auszugehen, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine geringere Fluktuationsquote erreicht wird.
Dies kann durchaus als Zeichen eines knapper werdenden Angebots gesehen werden. Der vor einigen Wochen vorgestellte Wohnungsbericht der Stadt Nürnberg bestätigt ebenfalls, dass die Zeit der großen Zahl fertiggestellter Wohnungen offensichtlich vorbei ist. Derartige Ergebnisse werden sich in den nächsten Jahren auf der Angebotsseite bemerkbar machen.
Insgesamt wurden 1 869 neue Haushalte im Jahr 1999 mit einer Wohnung versorgt. Bei den Einmietungen handelte es sich um 69 % deutsche Haushalte. Es wurden 1 178 Alleinstehende oder Alleinerziehende eingemietet, das sind immerhin 63 % der Einmietungen.
In 1999 wurden die Mieten von rund 5 400 preisfreien Wohnungen um durchschnittlich 5 % erhöht.
Bei 2 658 Wohnungen sanken die Mieten nach den Vorschriften der II. Berechnungs-Verordnung um jährlich rd. 775 TDM.
Geringer Leerstand
Zum 31. Dezember 1999 standen vergabebedingt 47 Wohneinheiten leer.
Wegen Modernisierungs- bzw. Umbauarbeiten standen rund 380 Wohneinheiten nicht für die Vermietung zur Verfügung.
225 Wohnungen fertiggestellt
Im Jahr 1999 wurden durch Neubau oder Umbau 225 Wohneinheiten und 131 Garagenstellplätze fertiggestellt, davon 176 öffentlich geförderte Wohnungen.
80 Mio. DM investiert
Es handelt sich hierbei um Investitionen in einer Höhe von 80 Mio. DM.
34 Mio. DM Bauunterhalt
Die Aufwendungen für den Bauunterhalt stiegen bei der wbg auf 34 Mio. DM (1997: 24 Mio. DM, 1998: 28 Mio. DM), bei der WBG Nürnberg Gruppe auf 40 Mio. DM.
Die in den Mieten kalkulierten Instandhaltungskosten-pauschalen liegen bei etwa 22 Mio. DM.
Umgerechnet auf den Quadratmeter Wohnfläche bedeutet dies, dass wir zwischenzeitlich einen Wert von 29,50 DM p. a. erreicht haben.
Hohe Kosten bei Mieterwechsel
Durchschnittlich müssen bei jedem Mieterwechsel 7 000 DM ausgegeben werden. Spitzenwerte von über 50 000 DM werden dabei durchaus erreicht. Allein aus diesen Zahlen ist der vorhandene Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsbedarf zu erkennen.
Im Rahmen des Mieterwechsels wurden 232 neue Bäder und in rund 350 Wohnungen zeitgemäße Heizsysteme eingebaut.
Erfreulich ist, dass Ende 1999 etwas mehr als 98 % der Wohnungen mit Bädern ausgestattet sind.
Personalkosten gesenkt
In Vollzeit umgerechnet beschäftigte die WBG Nürnberg Gruppe am 31.12.99 191 Mitarbeiter/innen und damit 3,4 weniger als im Vorjahr.
Für die Fortbildung gaben wir rd. 160 TDM aus.
Seit 1997 sind die Personalaufwendungen um rund 1 Mio. DM auf 18,855 Mio. DM gesunken.
Altersteilzeit eingeführt
1999 wurde mit dem Betriebsrat eine Betriebsvereinbarung über die Altersteilzeit abgeschlossen. Diese Regelung verursacht zwar zunächst Kosten, aber sie ermöglicht es gleichzeitig, jungen Menschen im "Nachrückverfahren" eine berufliche Chance zu geben. Zwischenzeitlich haben 12 Mitarbeiter/innen eine Altersteilzeitvereinbarung mit der wbg abgeschlossen. Das sind 6 % der Belegschaft.
Umweltschutz
Die WBG Nürnberg Gruppe hat seit 1995 einen Umweltbeauftragten.
Die wbg ist Gründungsmitglied der Nürnberg Stiftung Stadtökologie und hier mit 200 TDM (=44 %) beteiligt.
Zwischenzeitlich wird rd. 90 % des Hausbesitzes mit Wärme aus der Kraftwärmekopplung des EWAG-Heizwerkes oder durch umweltfreundliches Erdgas versorgt.
Im Jahr 1999 wurden über das Neubau-/Umbau-Volumen hinaus 27 Häuser mit 291 Wohnungen mit Vollwärmeschutz versehen.
Fertiggestellt wurde in Langwasser ein Niedrigenergie-Mehrfamilienhaus, und im Althausbestand wurden 343 Wohnungen von Kohlebeheizung auf Gas umgestellt.
Damit wird konsequent ein Beitrag zur Energieeinsparung und CO2-Reduzierung mit den zur Verfügung stehenden Mitteln geleistet.
Vermögens- und Ertragslage geordnet
Die Finanzlage der Unternehmensgruppe ist geordnet und die Zahlungsbereitschaft war jederzeit gegeben. Das Anlagevermögen ist zu rd. 40 % mit Eigenkapital gedeckt.
Verbindlichkeiten verringert
Insgesamt konnten die langfristigen Verbindlichkeiten von 473 Mio. DM auf 470 Mio. DM verringert werden.
Die Ertragssituation ist befriedigend, da die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Die Entwicklung des Cashflows ist weiterhin positiv. Er betrug 38,85 Mio. DM bei Investitionen in Höhe von 81,9 Mio. DM (1998: 73,5 Mio. DM, 1997: 42 Mio. DM, 1996: 35 Mio. DM).
Damit wurde die Investitionssumme seit 1996 mehr als verdoppelt.
Übrigens: rd. 90 % der Aufträge kommen dem Mittelstand in der Region zugute. Das gilt auch für die Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von rd. 40 Mio. DM für die gesamte Unternehmensgruppe.
Auftragsvolumen 120 Mio. DM
Daraus ist abzuleiten, dass 1999 Aufträge in Höhe von rd. 120 Mio. dem mittelständischen Bauhandwerk in der Region erteilt wurden.
Fazit
"Die Geschäftsführung ist überzeugt, dass wir unsere Ziele für das Jahr 2000 erreichen werden. Dies gilt auch für die Planungen bis zum Jahr 2004. Wenn sich auch die Marktverhältnisse schnell und stark ändern, glauben wir, Systeme und Maßnahmen entwickelt zu haben, die uns helfen werden.
Marktschwankungen und unterschiedliche Marktentwicklungen halten wir für vollkommen normal. Die Unternehmen haben sich den Veränderungen anzupassenì so die wbg-Geschäftsführer Peter H. Richter und Ernst Voigt.
