Herausforderungen des Nürnberger Wohnungsmarktes
Die Einwohnerzahl Nürnbergs hat sich schneller, als die Wachstumsprognosen es vorhersagten, auf mehr als 530 000 Einwohnern erhöht. Die sich daraus ergebenden Herausforderungen für den Wohnungsmarkt haben sich daher im Jahr 2016 deutlich verstärkt.
Diese Entwicklung ist in sehr vielen Großstädten gleich, so dass die politischen Aktivitäten zur Förderung des Wohnungsbaus auf allen Ebenen spürbar sind. Die Bezahlbarkeit der Mieten steht dabei mehr denn je im Fokus. Allerdings ergeben alle Bemühungen eines bis jetzt nicht: eine Senkung der Kosten für den Wohnungsneubau.
In Nürnberg ist der Wohnungsmarkt unverändert angespannt und führt nachfrage- und kostenbedingt zu weiterhin steigenden Mieten und zum Teil zu sehr hohen Preisen für das Wohneigentum. Vor diesem Hintergrund stellt die Umsetzung des Satzungsauftrages der wbg, „bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten bereitzustellen“, weiterhin eine große Herausforderung für die Geschäftspolitik dar.
Trotz des starken Engagements der wbg im Wohnungs-neubau, vor allem im Bereich der geförderten Miet-wohnungen, ist preiswerter und vor allem bezahlbarer Wohnraum, insbesondere für Menschen mit niedrigem Einkommen, knapp.
Größtes Neubauvolumen seit Jahrzehnten
Um einen deutlichen Beitrag zur Entlastung des Nürnberger Wohnungsmarktes zu leisten, realisiert die wbg Nürnberg das seit Jahrzehnten größte Neubauprogramm für den eigenen Bestand und im Geschäftsbereich Bauträger
Gleichzeitig werden vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Entwicklung der Quartiere umfangreiche Untersuchungen im eigenen Bestand mit Blick auf Modernisierungen und ergänzenden Neubauten durchgeführt.
Projektübersicht - Neubau im Bestand
Im Geschäftsjahr 2016 wurde eine Reihe von Bauprojekten im eigenen Bestand abgeschlossen, fortgeführt oder begonnen. Dabei handelt es sich um folgende Projekte:
fertig gestellt
- Ingolstädter Straße/Nerzstraße: 31 Mietwohnungen, freifinanziert
- Nansenstraße 34 a: 16 Mietwohnungen, freifinanziert
fortgeführt
- Ostendstraße 85-87: 28 Mietwohnungen, davon 16 gefördert
- Am Nordostbahnhof: 106 Mietwohnungen, davon 40 gefördert
begonnen
- Johannisstraße: 74 Mietwohnungen, davon 18 gefördert
- Bertha-von-Suttner-Straße/Rothenburger Straße: 95 Mietwohnungen, davon 24 gefördert
- Eduardstraße: 18 Mietwohnungen, davon 18 gefördert
mit den vorbereitenden Arbeiten begonnen
- Pillenreuther-, Sperber-, Schilling-, Galvanistraße: 132 Mietwohnungen, davon 49 gefördert
- Coburger Straße 8 a: 11 Mietwohnungen, freifinanziert
Dabei handelt es sich um 511 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von rund 123 Mio. Euro.
Die Planungen für die Bebauung der nachstehenden Grundstücke wurden intensiv weiterverfolgt:
- Neusalzer Straße (Modellprojekt der OBB)
36 Mietwohnungen, davon 12 gefördert
Baubeginn Mai 2018 - Bernhardstraße (Sonderprogramm Wohnen)
35 Mietwohnungen, alle gefördert
Baubeginn Ende 2017 - Gundelfinger Straße (Sonderprogramm Wohnen)
56 Mietwohnungen, davon 28 gefördert
Baubeginn 2018 - Colmberger Straße (Sonderprogramm Wohnen)
193 Mietwohnungen, davon 97 gefördert
Baubeginn Juni 2018 - Oskar-von-Miller-Straße (Sonderprojekt Holzbau)
16 Mietwohnungen
Baubeginn 2018 - Hinterm Bahnhof (Sozialimmobilie Stadt Nürnberg)
19 Mietwohnungen, alle gefördert
Baubeginn 2018 - Hohenbuckstraße (Sozialimmobilie Stadt Nürnberg)
13 Mietwohnungen, alle gefördert
Baubeginn 2017 - Erhardstraße
24 Mini-Apartments + Gewerbe,
Baubeginn 2019
Dabei handelt es sich um fast 400 Wohneinheiten für den eigenen Bestand mit einem Investitionsvolumen von rund 90 Mio. Euro.
Darüber hinaus erfolgen für weitere Wohnungsbaugrundstücke Projektentwicklungen.
„Mit diesem Neubauprogramm für den eigenen Bestand führen wir dem Markt bereits bis zum Jahr 2021 über 900 neue, davon rund 380 geförderte Mietwohnungen zu und leisten damit einen deutlichen Beitrag zur Entlastung des Marktes“, erläutert Geschäftsführer Ralf Schekira zum Einstieg in das Jahrespressegespräch.
Allgemeines
Das umfangreiche Baugeschehen in allen Bereichen der Unternehmensgruppe steht im Fokus des Jahresberichtes.
Dazu zählen neben den Bestandsbauten und dem Geschäftsbereich Bauträger auch das erfolgreich agierende Tochterunternehmen WBG KOMMUNAL GmbH.
Allgemeine Unternehmensdaten
Die Bilanzsumme der Unternehmensgruppe hat sich von 541,9 Mio. € im Vorjahr auf rund 583,4 Mio. € erhöht.
Das Eigenkapital ist von 105,8 Mio. € auf 123,6 Mio. € gestiegen.
Der Umsatz im Jahr 2016 mit rund 153,8 Mio. € liegt deutlich über dem Wert aus 2015 mit 124,7 Mio. €.
Der Jahresüberschuss 2016 im wbg-Konzern von rund 17,7 Mio. € liegt über dem Vorjahr mit 15,6 Mio. €.
Die Unternehmensgruppe beschäftigte zum Stichtag 31.12.2016 insgesamt 293 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, darunter 13 Auszubildende, die zu Immobilienkaufleuten ausgebildet werden. Dazu kommen seit 01.09.2016 zusätzlich zwei junge Menschen, die zu Bauzeichnern ausgebildet werden.
Die Finanzlage ist insgesamt geordnet, und die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2016 jederzeit gegeben.
Die Ertragssituation hat sich positiv entwickelt, obwohl die Unternehmensgruppe nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist.
Der Cashflow als Kennziffer für den Rückfluss an finanziellen Mitteln aus der Unternehmenstätigkeit belief sich im Jahr 2016 bei der Unternehmensgruppe auf rund 30,1 Mio. € im Vergleich zu 28 Mio. € des Vorjahres.
„Diese wirtschaftliche Basis benötigen wir dringend, um auf der einen Seite für den Wohnungsneubau und auf der anderen Seite zur Bestandserhaltung ein mittelfristiges Investitionsvolumen von weit mehr als 400 Mio. Euro stemmen zu können“, stellt Geschäftsführer Frank Thyroff im Rahmen des Jahrespressegespräches fest.
Geschäftsbereich Bestandsmanagement
Mieten leicht gestiegen
Die Durchschnittsmiete aller wbg-eigenen Wohnungen stieg pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat um 0,12 € auf 5,95 €, die der Unternehmensgruppe um 0,09 € auf 6,04 €. Dieser Wert liegt weiterhin deutlich unter dem Mittelwert des aktuellen Nürnberger Mietenspiegels von 7,31 €. Gerade hier wird deutlich, dass die wbg dämpfend auf die Mietpreisentwicklung in Nürnberg einwirkt und eine sehr verantwortungsvolle Mietpreispolitik umsetzt.
Forderungen/Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen lagen im Jahr 2016 bei rund 2,1 Mio. € (Vorjahr 1,9 Mio. €). Die Forderungen aus nicht gezahlten Mieten betrugen 0,4 Mio. € und die Ausbuchungen von uneinbringlichen Forderungen rund 0,5 Mio. € (0,6 Mio. €).
verwaltete Objekte
Zum 31. Dezember 2016 verwaltete die wbg Nürnberg insgesamt 19 976 Wohneinheiten, davon 17 951 eigene Mietwohnungen. Dazu kommen noch 7 540 sogenannte sonstige Einheiten, vom Autostellplatz bis zum Pflegeheim, davon 5 876 eigene.
Zum 01.01.2016 hat die wbg für die Sparkasse Nürnberg deren Immobilienmanagement übernommen.
Mit den eigenen und fremden Wohnungen in der Verwaltung hat die Unternehmensgruppe nach wie vor einen Marktanteil von knapp 10 % aller Mietwohnungen in der Stadt Nürnberg.
Mieterfluktuation
Die Fluktuationsrate im Geschäftsjahr 2016 stieg leicht von 8,2 % auf 8,4 % und ist damit weiterhin auf sehr niedrigem Niveau.
Die Fluktuationsrate zählt zu den Parametern des Marktes und verdeutlicht den Engpass. Nach wie vor kommen durchschnittlich monatlich annähernd 800 Wohnungssuchende in die Vermietungseinheit. Den wenigsten kann eine Wohnung angeboten werden.
Im Jahr 2016 konnte im Rahmen der Vermietung 1 464 Wohnungssuchenden ein neues Zuhause vermittelt werden.
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand
Das hohe Niveau der Instandhaltungsausgaben für den Wohnungsbestand wurde trotz des hohen Investitions-volumens für Neubau nochmals leicht erhöht.
Die Bestandserhaltung hat auch in Zeiten des Neubaus einen hohen Stellenwert. Die Unternehmensgruppe hatte im Geschäftsjahr Aufwendungen für laufende Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von
23,3 Mio. € (Vorjahr 22,1 Mio. €).
Die Aufwendungen für den Mieterwechsel beliefen sich auf rund 9,5 Mio. € (10,3 Mio. €). Beim Mieterwechsel werden zu den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten je nach Notwendigkeit auch Modernisierungen, wie z. B. Einbau von Heizungen und die Erneuerung von sanitären und elektrischen Installationen, vorgenommen.
„Mit dem Aufwand unserer Unternehmensgruppe für Instandsetzung und Instandhaltungen, Mieterwechsel und Modernisierung von rund 33 Mio. € leisteten wir einen wesentlichen Beitrag zur Werterhaltung des Bestandes, zur zeitgemäßen und bedarfsorientierten Wohnungsan-passung und zur Beschäftigung des Handwerks in der Region“, erläutert Geschäftsführer Ralf Schekira.
Modernisierung geht weiter
Im Jahr 2016 wurden insgesamt 216 (247) Wohneinheiten modernisiert.
Geschäftsbereich - Bauträger und Stadtentwicklung
Verkaufserlöse erfreulich
Im Geschäftsjahr 2016 beliefen sich die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft der Unternehmensgruppe auf rund 19,3 Mio. € (14,3 Mio. €). Der Großteil der Umsatzerlöse
resultiert aus dem Verkauf von Doppel- und Reihen-häusern sowie von Eigentumswohnungen im Stadtteil Langwasser und in Großreuth bei Schweinau.
Allein in diesen beiden Baugebieten sollen durch den Geschäftsbereich Bauträger bis zum Jahr 2023 insgesamt fast 400 weitere Wohneinheiten, aufgeteilt in rund 240 Eigentumswohnungen und rund 150 Eigenheime, errichtet und verkauft werden.
Im Geschäftsjahr 2016 wurden davon 79 Eigentums-wohnungen und Eigenheime errichtet. Davon konnten
36 Eigentumswohnungen bzw. Reihenhäuser an die neuen Eigentümer übergeben werden. In den Bauüber-hang wurden 43 Eigentumswohnungen bzw. Eigenheime übernommen, die im Jahr 2017 fertiggestellt werden.
Stadtentwicklung
Im Geschäftsjahr konnte der Baubeginn für das Bauträgerquartier Langwasser T vollzogen werden. Mit der Übergabe der letzten Eigentumswohnung in der Nachbarschaft S an den neuen Eigentümer konnte die Realisierung dieser Nachbarschaft in Langwasser erfolgreich abgeschlossen werden.
WBG KOMMUNAL GmbH
Die WBG KOMMUNAL GmbH erbringt einerseits als Baudienstleister Projektleitungs- und Planungsleistungen für die als Bauherr agierende Stadt Nürnberg. Andererseits realisiert sie im Rahmen einer Öffentlich-Öffentlichen Partnerschaft (ÖÖP) in Bauherrenfunktion Bauprojekte (Schulen) für die Stadt Nürnberg.
Derzeit sind 14 Baudienstleistungsprojekte für Sozialbauten in verschiedenen Stadien in Planung bzw. Umsetzung.
Dazu gehören:
- Jugendtreff an der Karl-Schönleben-Straße
- Kinderhort und Mittagsbetreuung Grimmstraße
- Kinderhort und Mittagsbetreuung Bauernfeindstraße
- Kinderhort an der Forsthofstraße
- Kindertagesstätte in der Tiroler Straße
- Kinderhort in der Reichelsdorfer Schulgasse
- Kinder- und Jugendhaus Pastoriusstraße
- Schulturnhallen Zugspitzstraße
- Kinderhort und Grundschule Neue Hegelstraße
- Grundschule und Kinderhort Thoner Espan mit Dreifachturnhalle
- Umbau Altsporthallen Uhlandschule
- Anpassungen der B 12, Nunnenbeckstraße
- Taekwondo-Doppelhalle Karl-Schönleben-Straße
- Generalsanierung und Erweiterung Kindertagesstätte Grünewaldstraße
Allein mit diesen 14 Projekten, die ein Investitionsvolumen von rund 100 Mio. € umfassen, werden ca. 1 700 Plätze in Kindertagesstätten und ca. 600 Plätze in Schulen bzw. ähnlichen Einrichtungen geschaffen, weiterhin 7 Sporthallen.
Weitere befinden sich in der Projektklärungs- bzw. Projektentwicklungsphase.
Im Bereich der ÖÖP-Projekte konnte die Michael-Ende-Schule als Ganztagsgrundschule mit integriertem Kinderhort im Stadtteil St. Leonhard mit Beginn des Schuljahres 2016/2017 ihren Betrieb aufnehmen. Das Bauwerk wurde im vorgegebenen Zeitrahmen und mit einer deutlichen Unterschreitung des Kostenrahmens realisiert. Die WBG KOMMUNAL GmbH hat die anschließende 25-jährige Bewirtschaftung der Schule übernommen.
Der Neubau der Grundschule und Hort Zugspitzstraße verläuft planmäßig und wird im Herbst 2017 seinen Betrieb aufnehmen. Derzeit verlaufen alle Arbeiten im Rahmen der Planung. Die Kosten belaufen sich auf rund 26 Mio. €.
Die Planungen für das neue Schulzentrum Bertolt-Brecht-Schule wurden intensiv fortgeführt.
Um auch weiterhin eine Beschäftigungsgarantie für die Mitarbeiter der WBG KOMMUNAL GmbH geben zu können, wurde mit dem 2. Bürgermeister und dem Kämmerer der Stadt Nürnberg vereinbart, dass als weiteres Bauprogramm die Liegenschaften der Freiwilligen Feuerwehren in Nürnberg im Zeitraum bis 2023 überplant und ausgebaut werden.
NORIMA Immobilien Dienstleistungen GmbH
Verwaltung nach WEG
Durch die NORIMA werden nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 46 Eigentümer-gemeinschaften mit 1 233 Eigentumswohnungen sowie 27 gewerbliche Objekte und 1 044 Garagen/TG-Stellplätzen verwaltet.
Bei den 13 turnusmäßigen Verwalterwahlen im Jahre 2016 wurde die NORIMA GmbH in 12 Fällen weiterhin zum Verwalter des Gemeinschaftseigentums bestellt, überwiegend für jeweils weitere 5 Jahre.
Die Eigentümergemeinschaft Ottilienstraße 1 a, 1b, 1c, wurde zum 01.01.2016 aufgelöst, da die wbg ein Objekt erworben hat und nunmehr über alle Anteile verfügt. Ebenfalls zum 01.01.2016 konnte der Verwaltungsbestand durch Übernahme einer neuen Gemeinschaft ergänzt werden. Die Umsätze in diesem Geschäftsfeld konnten um 0,6 % gesteigert werden.
Versicherungswesen
Im Fokus der Tätigkeit im Jahr 2016 stand die Konso-lidierung des umfangreichen Versicherungsbestandes. Die Umsatzerlöse stiegen im Vergleich zum Vorjahr um rund 1 %. Die anhaltende intensive Bautätigkeit, speziell in städtischen Ballungsräumen, wird voraussichtlich dazu führen, dass sich die große Nachfrage nach Bauleistungs- und Bauhaftpflichtversicherungsprodukten auch in den nächsten Jahren fortsetzen wird.
Insgesamt wurden von der NORIMA GmbH in 2016 sieben Immobilienunternehmen mit rund 45.000 Wohnungen sowie eine Vielzahl von Einzelverträgen für Gewerbe- und Privatkunden im Rahmen des Versicherungsdienstleistungsportfolios betreut.
Mieterzufriedenheit
Die Ergebnisse aus der Mieterbefragung des Jahres 2015 wurden umfassend analysiert. Im Jahr 2016 wurden zu verschiedenen Themen, wie beispielsweise Sauberkeit und Sicherheit, neue Strategien erarbeitet und bereits umgesetzt.
Die Ergebnisse der Befragung sind ernst zu nehmen und die Hinweise konsequent und zielgerichtet Schritt für Schritt abzuarbeiten. Wenn die Befragung dann in einigen Jahren wiederholt wird, besteht der Ehrgeiz, die vorste-henden Zahlen noch zu verbessern, sind sich die beiden Geschäftsführer Frank Thyroff und Ralf Schekira einig.
Ausblick
Insgesamt ist es gelungen, die positive Entwicklung der Unternehmensgruppe auch im Jahr 2016 fortzusetzen. Diese gute Ausgangsposition wird genutzt, um in den nächsten Jahren noch mehr auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt agieren zu können.
Um die Herausforderungen des Marktes und die Zielsetzungen der Gesellschafter in den nächsten Jahren bewältigen zu können, ist die wirtschaftliche und finanzielle Stärke des Unternehmens zwingend geboten. Im Zentrum stehen dabei Investitionen zur Schaffung neuen Wohnraums und zur Erhaltung des Wohnungsbestandes.
Die Gesellschaft ist gut gerüstet, auch weiterhin einen Beitrag für die Stadt und die Gesellschaft zu leisten.
Mit Freude kann auf den 100. Gründungstag der Gesellschaft am 22. März 2018 geblickt werden. Die Gründerväter des Nürnberger Wohnungsbauvereins e. V. könnten mit Stolz sehen, was sich aus ihrer damaligen Idee entwickelt hat. Dieses Resümee bildet das Ende des Jahrespressegespräches und zugleich einen positiven Ausblick.
